Sprzedaż mieszkania z bonifikatą przed upływem 5 lat – kiedy trzeba ją zwrócić?

Wstęp

Mieszkanie zostało kiedyś kupione z dużą bonifikatą. Po kilku latach sytuacja właściciela się zmienia. Chce kupić większe mieszkanie, przeprowadzić się, zamienić lokal na dom albo po prostu sprzedać swoją nieruchomość. Wtedy pojawia się pytanie: czy sprzedaż mieszkania kupionego z bonifikatą jest możliwa i czy trzeba będzie oddać otrzymaną wcześniej ulgę? Możliwość sprzedaży i obowiązek zwrotu bonifikaty to dwie różne kwestie. Bonifikata nie oznacza ustawowego zakazu sprzedaży lokalu. Konkretna transakcja może jednak spowodować powstanie obowiązku zwrotu kwoty odpowiadającej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Dlatego najgorszym momentem na sprawdzanie tego problemu jest dzień przed podpisaniem umowy przedwstępnej albo aktu notarialnego.

Sprzedaż mieszkania z bonifikatą – czy można je sprzedać?

Tak. Właściciel może sprzedać nieruchomość kupioną z bonifikatą. Problemem nie jest sama dopuszczalność sprzedaży, lecz jej możliwe konsekwencje finansowe. Według obecnego art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca nieruchomości zbył ją albo wykorzystał na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat od nabycia, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, jest zobowiązany do zwrotu kwoty odpowiadającej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Ustawa przewiduje jednak wyjątki od tej zasady. Dlatego przed sprzedażą nie wystarczy odpowiedzieć na pytanie: „czy mogę sprzedać mieszkanie?”. Trzeba ustalić, kiedy zostało nabyte, na jakiej podstawie przyznano bonifikatę, czy okres związany z jej zwrotem już upłynął oraz czy planowana sprzedaż mieści się w jednym z ustawowych wyjątków.

Czy zawsze było 5 lat? Starsze mieszkania z bonifikatą mogą podlegać innym zasadom

Nie. I właśnie dlatego przy bardzo starych aktach notarialnych nie wolno automatycznie stosować dzisiejszej zasady pięciu lat. Przed zmianą, która weszła w życie 22 września 2004 r., art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidywał 10-letni okres odnoszący się również do zbycia lokalu mieszkalnego nabytego z bonifikatą. Ówczesny przepis odmiennie traktował wykorzystanie lokalu na inne cele, dla którego przewidziany był okres pięciu lat. Dopiero nowelizacja nadała przepisowi konstrukcję znaną obecnie: 10 lat dla nieruchomości, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny – 5 lat. Dlatego właściciel starego mieszkania może znaleźć w akcie notarialnym informację o 10 latach i nie musi to oznaczać błędu. Przy nieruchomości nabytej wiele lat temu trzeba ustalić właściwy stan prawny i daty istotne dla konkretnej sprawy. Art. 68 był wielokrotnie zmieniany, zmieniał się również katalog wyjątków pozwalających uniknąć zwrotu bonifikaty. To szczególnie ważne, jeżeli właściciel sprzedał nieruchomość wiele lat temu, dostał obecnie wezwanie do zwrotu albo przygotowuje sprzedaż lokalu obciążonego starym zabezpieczeniem związanym z bonifikatą.

Sprzedaż mieszkania z bonifikatą przed upływem 5 lat

W przypadku lokali mieszkalnych objętych obecnymi zasadami podstawowe znaczenie ma pięcioletni okres liczony od dnia nabycia. Sprzedaż przed jego upływem nie oznacza jednak automatycznie, że w każdej sytuacji trzeba zwrócić bonifikatę. Trzeba sprawdzić, czy występuje jeden z wyjątków przewidzianych w art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dlatego nie należy podejmować decyzji na podstawie zasłyszanego „przed pięcioma latami nie wolno sprzedać” albo „wystarczy kupić coś innego”. Znaczenie mają daty, rodzaj transakcji, osoba nabywcy, sposób wykorzystania pieniędzy i dokumenty dotyczące konkretnej nieruchomości.

Kiedy nie trzeba zwracać bonifikaty?

Ustawa przewiduje kilka wyjątków. Jednym z nich jest zbycie nieruchomości na rzecz osoby bliskiej, przy czym trzeba pamiętać o dalszych zasadach odnoszących się do osoby bliskiej, która sama następnie zbywa nieruchomość przed upływem ustawowego okresu. Przepisy obejmują również określone przypadki zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. Dla właściciela planującego zwykłą sprzedaż szczególnie ważny jest jednak art. 68 ust. 2a pkt 5. Obowiązku zwrotu nie stosuje się do sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną w ciągu 12 miesięcy wykorzystane na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo wskazanej w ustawie nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. To właśnie dlatego sprzedaż mieszkania z bonifikatą warto zaplanować jeszcze przed podpisaniem aktu. Dopiero po sprzedaży zastanawianie się, co zrobić z pieniędzmi, może okazać się kosztownym błędem.

Nie wszystkie pieniądze zostały przeznaczone na kolejną nieruchomość

Samo kupienie kolejnego mieszkania nie zawsze oznacza, że problem zwrotu bonifikaty znika. Jeżeli w przypadkach przewidzianych w art. 68 ust. 2a pkt 4 lub 5 na nabycie albo zamianę nie zostaną wykorzystane wszystkie uzyskane środki, ustawa przewiduje proporcjonalny obowiązek zwrotu. Dotyczy on części bonifikaty odpowiadającej niewykorzystanej części środków, po jej waloryzacji. Przed sprzedażą warto więc policzyć nie tylko czas, który upłynął od nabycia, ale również zaplanować, co dokładnie stanie się z ceną otrzymaną od kupującego.

Masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie

Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania kupionego z bonifikatą i nie wiesz, czy w Twojej sytuacji może powstać obowiązek jej zwrotu, możesz zadać prawnikowi Bezpiecznej Transakcji 24 jedno konkretne pytanie bezpłatnie. Może dotyczyć terminu pięciu lub dziesięciu lat, starego aktu notarialnego, wpisu w księdze wieczystej, hipoteki zabezpieczającej zwrot bonifikaty albo dokumentu otrzymanego od wierzyciela. Lepiej wyjaśnić jedną wątpliwość przed przyjęciem zadatku niż odkryć ją wtedy, gdy kupujący czeka już na akt.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Zwrot bonifikaty – ile może wynosić?

Przepisy nie mówią po prostu o oddaniu nominalnej kwoty wpisanej kilkanaście lat wcześniej do aktu. Art. 68 ust. 2 mówi o zwrocie kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Dlatego przy sprzedaży trzeba ustalić datę nabycia, wysokość udzielonej bonifikaty, podstawę jej udzielenia, moment planowanej sprzedaży oraz to, czy występuje wyjątek od obowiązku zwrotu. Przy dużej bonifikacie różnica między prawidłowym przygotowaniem sprzedaży a podpisaniem aktu bez wcześniejszej analizy może oznaczać bardzo dużą kwotę.

Czy właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty?

Taką możliwość przewiduje art. 68 ust. 2c ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przypadkach innych niż wyjątki określone bezpośrednio w ustawie właściwy organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. Nie należy jednak traktować tego jako automatycznego prawa właściciela. Jeżeli możliwość sprzedaży bez zwrotu bonifikaty miałaby zależeć właśnie od takiego rozstrzygnięcia, sprawę trzeba wyjaśnić zanim sprzedający zobowiąże się wobec kupującego do zawarcia aktu w określonym terminie.

Zwrot bonifikaty – przedawnienie

„Zwrot bonifikaty przedawnienie” to szczególnie istotny problem przy starych transakcjach. Trzeba jednak odróżnić okres pięciu lub dziesięciu lat związany ze zbyciem nieruchomości od terminu przedawnienia już powstałego roszczenia o zwrot bonifikaty. Sąd Najwyższy wskazywał, że roszczenie o zwrot bonifikaty jest roszczeniem majątkowym, którego źródłem jest art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ocena przedawnienia wymaga więc ustalenia, kiedy roszczenie powstało i jakie przepisy dotyczące przedawnienia znajdują zastosowanie w konkretnej sprawie. Nie można zatem przyjąć prostego założenia: „minęło pięć lat, więc roszczenie jest przedawnione”. Pięcioletni okres dotyczący lokalu mieszkalnego pełni inną funkcję niż termin przedawnienia roszczenia o zapłatę.

Hipoteka zabezpieczająca zwrot bonifikaty w księdze wieczystej

Przed sprzedażą koniecznie trzeba zajrzeć do działu IV księgi wieczystej. Może się okazać, że nadal widnieje tam hipoteka związana z zabezpieczeniem roszczenia o zwrot bonifikaty. Dla sprzedającego ma to bardzo praktyczne znaczenie. Kupujący, jego prawnik, notariusz oraz bank finansujący zakup zobaczą wpis. Nie wystarczy wówczas powiedzieć, że „pięć lat już minęło” albo że „gmina niczego nie żąda”. Trzeba ustalić, co hipoteka zabezpiecza, czy zabezpieczona wierzytelność wygasła albo nie może już powstać oraz czy istnieje podstawa do wykreślenia wpisu.

Jak wykreślić hipotekę związaną z bonifikatą?

To jeden z najważniejszych etapów przygotowania takiej nieruchomości do sprzedaży. Samo wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności nie usuwa technicznie wpisu z działu IV księgi. Art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zobowiązuje wierzyciela, w razie wygaśnięcia hipoteki, do dokonania czynności umożliwiających jej wykreślenie. Właściciel powinien więc uzyskać od wierzyciela odpowiednie oświadczenie pozwalające wykreślić hipotekę. Jeżeli wierzycielem jest gmina, trzeba uzyskać dokument obejmujący jej zgodę na wykreślenie zabezpieczenia. I tu pojawia się szczegół, którego nie wolno przeoczyć. Art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że wpis może zostać dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepis szczególny nie przewiduje innej formy. W rozumieniu ustawy wpisem jest również wykreślenie. Dlatego dokument stanowiący podstawę wykreślenia hipoteki musi spełniać wymagania dotyczące formy – co do zasady oświadczenie wierzyciela o zgodzie na wykreślenie hipoteki powinno zawierać podpis notarialnie poświadczony, chyba że w danym przypadku przepis szczególny pozwala posłużyć się dokumentem w innej formie. Nie wystarczy więc zdobyć dowolnego pisma, z którego wynika jedynie, że wierzyciel „nie ma zastrzeżeń do sprzedaży”. Dokument powinien jednoznacznie pozwalać na wykreślenie konkretnej hipoteki z konkretnej księgi wieczystej i nadawać się do wykorzystania w postępowaniu wieczystoksięgowym. Po uzyskaniu prawidłowego dokumentu należy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki. Jeżeli planujesz sprzedaż, nie zostawiaj tego na tydzień przed aktem. Problemem może okazać się nie samo istnienie podstawy do wykreślenia, lecz czas potrzebny na zdobycie prawidłowego dokumentu i uporządkowanie księgi.

Czy trzeba czekać ze sprzedażą do wykreślenia hipoteki?

Samo ujawnienie hipoteki nie oznacza automatycznie, że nieruchomości nie można sprzedać. Trzeba jednak odróżnić prawną możliwość rozporządzenia nieruchomością od przygotowania transakcji, którą zaakceptuje kupujący i – jeżeli korzysta z kredytu – jego bank. Jeżeli wierzyciel wydał już dokument pozwalający na wykreślenie, można odpowiednio zaplanować kolejne etapy. Jeżeli natomiast nadal nie wiadomo, czy istnieje roszczenie o zwrot bonifikaty i czy wierzyciel zgodzi się na wykreślenie zabezpieczenia, sytuację trzeba wyjaśnić przed przyjęciem zadatku.

Sprzedaż mieszkania z bonifikatą a hipoteka banku kupującego

Problem robi się jeszcze bardziej praktyczny, gdy kupujący finansuje zakup kredytem hipotecznym. Bank analizuje stan prawny nieruchomości, która ma zabezpieczać jego wierzytelność. Jeżeli w dziale IV nadal widnieje stara hipoteka zabezpieczająca zwrot bonifikaty, dokumenty dotyczące jej wykreślenia mogą mieć znaczenie dla sposobu przeprowadzenia całej transakcji. Dlatego przed ustaleniem terminu aktu trzeba wiedzieć, jakie dokumenty są już dostępne, czego wymaga bank kupującego i czy stan księgi pozwoli przeprowadzić transakcję w zakładanym terminie.

Najpierw sprawdź księgę i stary akt, później przyjmuj zadatek

Przy mieszkaniu kupionym z bonifikatą odwrócenie tej kolejności może być bardzo kosztowne. Najpierw pojawia się kupujący. Sprzedający cieszy się, że transakcja jest praktycznie zamknięta. Strony ustalają cenę, podpisują umowę przedwstępną, kupujący wpłaca zadatek, a sprzedający zobowiązuje się stawić u notariusza w określonym terminie. Dopiero później ktoś zagląda do starego aktu i działu IV księgi wieczystej. Wtedy może pojawić się bonifikata, stara hipoteka, brak dokumentu pozwalającego ją wykreślić albo problem z terminem, przed którego upływem sprzedaż może powodować obowiązek zwrotu. Dlatego przed przyjęciem zadatku warto wiedzieć dokładnie, co sprzedajesz i jakie zobowiązania są związane z nieruchomością. Zobacz również nasz artykuł

„Zadatek przy zakupie mieszkania – kiedy przepada, kiedy podlega zwrotowi i kiedy należy się podwójny”.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zadatek-przy-zakupie-mieszkania-kiedy

Masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie

Masz mieszkanie kupione z bonifikatą i nie wiesz, czy możesz je już bezpiecznie sprzedać? W starym akcie widzisz 10 lat, a wszędzie czytasz o pięciu? W dziale IV nadal znajduje się hipoteka? Masz pismo od wierzyciela, ale nie wiesz, czy wystarczy do wykreślenia wpisu? Masz jedno pytanie do prawnika Bezpiecznej Transakcji 24 bezpłatnie. Opisz jeden konkretny problem dotyczący planowanej sprzedaży. Czasem jedno pytanie zadane przed podpisaniem umowy przedwstępnej pozwala znaleźć problem, który po przyjęciu zadatku staje się znacznie trudniejszy i droższy do rozwiązania.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Co sprawdzić w akcie, zanim wystawisz mieszkanie na sprzedaż?

Jeżeli mieszkanie zostało kupione z bonifikatą wiele lat temu, nie zaczynaj od szukania odpowiedzi w internecie. Zacznij od własnego aktu notarialnego. To z niego wynika, kiedy i od kogo nieruchomość została nabyta, jaka była cena, jaka bonifikata została zastosowana oraz jakie postanowienia związane z jej udzieleniem znalazły się w umowie. Ma to szczególne znaczenie przy starszych transakcjach. Przepisy dotyczące zwrotu bonifikaty zmieniały się, dlatego właściciel może mieć w akcie zapis odnoszący się do 10 lat, mimo że obecnie przy lokalach mieszkalnych najczęściej mówi się o okresie 5 lat. Nie należy takiego zapisu ignorować ani samodzielnie zakładać, że jest już nieaktualny. Trzeba ustalić datę nabycia i przepisy właściwe dla konkretnej sytuacji. Akt warto czytać razem z aktualną księgą wieczystą. Jeżeli w dziale IV nadal widnieje hipoteka zabezpieczająca roszczenie o zwrot bonifikaty, trzeba ustalić, czy istnieją już podstawy do jej wykreślenia i jaki dokument należy uzyskać od wierzyciela. Dopiero wtedy wiadomo, czy nieruchomość jest rzeczywiście przygotowana do sprzedaży, czy przed znalezieniem kupującego trzeba jeszcze uporządkować jej stan prawny.

Kupujący może znaleźć problem szybciej niż sprzedający

Właściciel często przez lata nie zagląda do księgi wieczystej. Przy sprzedaży zrobi to jednak kupujący, jego prawnik, notariusz albo bank udzielający kredytu. Jeżeli znajdzie w dziale IV hipotekę związaną z bonifikatą, może zażądać dokumentów potwierdzających możliwość jej wykreślenia albo uzależnić dalszą transakcję od uporządkowania księgi. To nie jest dobry moment na rozpoczynanie korespondencji z wierzycielem i ustalanie, dlaczego wpis nadal znajduje się w KW. Szczególnie wtedy, gdy wcześniej została już podpisana umowa przedwstępna i biegnie termin zawarcia aktu. Dlatego przy sprzedaży mieszkania kupionego z bonifikatą dokumenty warto sprawdzić jeszcze przed publikacją ogłoszenia. Sprzedający powinien wiedzieć, co pokaże kupującemu, zanim kupujący sam odkryje problem.

Bonifikata może wpłynąć na treść umowy przedwstępnej

Jeżeli przed sprzedażą trzeba uzyskać zgodę na wykreślenie hipoteki, odpowiednie oświadczenie wierzyciela albo inny dokument, nie można bezrefleksyjnie podpisać standardowej umowy przedwstępnej znalezionej w internecie. Termin aktu przyrzeczonego powinien być realny, a obowiązki sprzedającego opisane tak, aby odpowiadały rzeczywistej sytuacji nieruchomości. Szczególnego znaczenia nabiera to wtedy, gdy kupujący wpłaca zadatek. Zobowiązanie się do przedstawienia określonego dokumentu w terminie, którego sprzedający nie jest w stanie dotrzymać, może stworzyć zupełnie nowy problem – już nie z bonifikatą, lecz z niewykonaniem umowy przedwstępnej.

Sprzedajesz mieszkanie z bonifikatą? Najpierw przygotuj je prawnie

Kupującego możesz znaleźć sam. Ogłoszenie możesz wystawić sam. Nie potrzebujesz pośrednika pobierającego kilka procent wartości mieszkania, żeby mieć profesjonalnie zabezpieczoną prawną stronę sprzedaży.

Pakiet PRO – 1690 zł to nadzór prawny nad najważniejszymi etapami sprzedaży. Sprawdzamy stan prawny nieruchomości, księgę wieczystą i dokumenty, identyfikujemy ryzyka jeszcze przed podpisaniem umowy z kupującym. Analizujemy umowę przedwstępną, zadatek i projekt aktu notarialnego, wspieramy Cię w negocjacjach i pilnujemy, żeby najważniejsze warunki sprzedaży nie przerzucały na Ciebie niepotrzebnego ryzyka. W pakiecie masz 120 minut konsultacji. Ty prowadzisz sprzedaż. My zabezpieczamy jej kluczowe prawne momenty.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2

Pakiet ELITE – 2790 zł to pełny nadzór prawny nad sprzedażą od przygotowania nieruchomości aż do finalizacji transakcji. Nie dostajesz od nas tylko listy dokumentów i informacji, co powinieneś zrobić. Pilnujemy prawnej strony całego procesu. Sprawdzamy stan prawny, podstawę nabycia, księgę wieczystą, dokumenty i obciążenia. Nadzorujemy ustalenia z kupującym, negocjacje, umowę przedwstępną, zadatek, finansowanie, sposób i terminy zapłaty ceny, projekt aktu notarialnego, wydanie nieruchomości oraz wpisy w księdze wieczystej. Jeżeli podczas sprzedaży pojawi się problem prawny, reagujemy na kolejnych etapach transakcji. Otrzymujesz raport końcowy i nielimitowane konsultacje przez cały okres prowadzenia sprzedaży. Przy mieszkaniu kupionym z bonifikatą różnica między „mam kupującego” a „jestem przygotowany do sprzedaży” może być ogromna. Stary akt, pięcio- albo dziesięcioletni okres, zwrot bonifikaty, hipoteka w dziale IV czy niewłaściwy dokument do jej wykreślenia mogą ujawnić się dopiero wtedy, gdy kupujący wpłacił już zadatek i czeka na akt. Nie czekaj na ten moment.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

Zanim zobowiążesz się do sprzedaży, sprawdźmy nieruchomość, dokumenty i ryzyka. Ty znajdujesz kupującego i sprzedajesz mieszkanie. Bezpieczna Transakcja 24 pilnuje prawnej strony transakcji od pierwszego dokumentu do ostatniego podpisu.