Czy pośrednik nieruchomości może żądać prowizji od spadkobierców?
22 lis
1. Czy umowa pośrednictwa przechodzi na spadkobierców?
Podstawowa zasada z art. 922 §2 KC brzmi:
Prawa i obowiązki ściśle związane z osobą zmarłego NIE przechodzą na spadkobierców.
A umowa pośrednictwa:
- ma charakter osobisty,
- opiera się na zaufaniu,
- dotyczy osobistej decyzji właściciela o sprzedaży,
- nie jest umową typowo majątkową jak kredyt czy najem.
Dlatego:
- Co do zasady umowa pośrednictwa wygasa z chwilą śmierci właściciela.
- Spadkobiercy nie są automatycznie związani umową.
To najważniejsza baza prawna.
2. Kiedy pośrednik MOŻE żądać prowizji od spadkobierców? (3 rzadkie, ale realne sytuacje)
Choć zasada jest prosta, istnieją wyjątki, które pośrednicy wykorzystują — czasem słusznie, czasem nie.
Przypadek 1: Umowa została doprowadzona do etapu zawarcia umowy przedwstępnej — ZA ŻYCIA sprzedającego
Jeśli sprzedający podpisał:
- umowę przedwstępną,
- przyjęcie oferty,
- lub choćby protokół uzgodnień stron,
to pośrednik wykonał swoją usługę (art. 180 ust. 4 UGN):
„Pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie, jeżeli doprowadził do zawarcia umowy.”
Jeśli później zmarł, prowizja należy mu się, a obowiązek zapłaty przechodzi na spadkobierców (art. 922 §1 KC).
Przypadek 2: Gdy spadkobiercy sami korzystają z efektów pracy pośrednika
Jeśli:
- pośrednik znalazł kupującego,
- transakcja była umówiona,
- strony były dogadane,
- a spadkobiercy po śmierci właściciela kontynuują sprzedaż z tym samym kupującym,
to w sensie prawnym i ekonomicznym:
- skorzystali z pracy pośrednika
- prowizja jest należna.
Tu działa zasada: „nikt nie może bogacić się cudzym kosztem” (art. 405 KC).
Przypadek 3: Umowa pośrednictwa zawiera klauzulę „dla następców prawnych”
Choć kontrowersyjna, sądy czasem uznają jej skuteczność, jeśli:
- spadkobiercy kontynuują proces sprzedaży,
- korzystają z klientów pośrednika,
- negocjacje były zaawansowane.
Ale…
jeśli spadkobiercy nie potwierdzą woli sprzedaży, pośrednik nic nie uzyska.
3. Kiedy pośrednik NIE MA PRAWA żądać prowizji od spadkobierców? (95% przypadków)
To właśnie nisza, w której wielu pośredników próbuje nadużywać swojej pozycji.
Sprzedający zmarł, zanim pośrednik znalazł kupującego
Umowa wygasa → brak rezultatu → brak prowizji.
Pośrednik wykonał jedynie „czynności starannego działania”
Typowe teksty biur:
„Robiliśmy marketing, wizyty, zdjęcia, kampanię — więc należy nam się prowizja.”
NIE.
USTAWA jest jasna: prowizja należy się tylko za doprowadzenie do zawarcia umowy, nie za starania.
Spadkobiercy nie chcą sprzedaży
Są wolni. Nikt ich nie może zmusić.
Pośrednik nie wskazał kupującego
Często biura próbują wmówić spadkobiercom: „Klient by się znalazł, proszę zapłacić.”
Sąd oddali takie roszczenia.
Umowa miała charakter osobisty (99% umów)
Jeśli właściciel podpisał umowę dlatego, że ufał konkretnemu agentowi, to nie można narzucić tej relacji spadkobiercom.
4. Prawdziwe przypadki nadużyć pośredników
Pośrednik żąda prowizji, bo „śmierć nie zwalnia z umowy”
To często słyszany nonsens.
Zwrot wprost sprzeczny z art. 922 KC.
Pośrednik wpisuje karę umowną za „wycofanie się spadkobierców”
Nieważne.
Nie można karać spadkobierców za coś, do czego nie są stroną.
Pośrednik grozi sądem, żeby wymusić zapłatę
W 90% przypadków jest to blef.
Pośrednik wie, że nie wygra — chce zarobić „zastraszeniem”.
Pośrednik żąda prowizji od zakupu, nie od sprzedaży
Typowy trik: „To państwo dokonali czynności związanej z nieruchomością, więc należy nam się prowizja.”
Bezprawne.
Wynagrodzenie należy się wyłącznie za doprowadzenie do UMOWY, nie za „działania około”.
5. Co powinni zrobić spadkobiercy, gdy pośrednik żąda zapłaty?
Zapytaj o dowody: „Proszę wskazać kupującego, którego państwo doprowadzili.”
Zażądaj umowy przedwstępnej, oferty zaakceptowanej lub dowodów negocjacji
Sprawdź, czy umowa pośrednictwa została zawarta z pełnomocnictwem
Często pośrednicy NIE sprawdzają tego poprawnie → umowa nieważna.
Oceń, czy pośrednik ma w ogóle roszczenie
W 90% przypadków: NIE MA.
Podsumowanie
✔ Co do zasady pośrednik NIE może żądać prowizji od spadkobierców.
✔ Wyjątki istnieją, ale są rzadkie i dotyczą głównie sytuacji, gdy pośrednik faktycznie doprowadził do zawarcia umowy za życia zmarłego.
✔ W 90% przypadków roszczenia pośredników wobec spadkobierców są bezpodstawne.
✔ Spadkobiercy NIE mają obowiązku kontynuować umowy, której sami nie zawierali.
Najczęściej zadawane pytania
- czy pośrednik może żądać prowizji od spadkobierców
- prowizja pośrednika a śmierć właściciela
- umowa pośrednictwa a dziedziczenie
- obowiązki spadkobierców wobec pośrednika
- czy prowizja przechodzi na spadek
- czy spadkobiercy muszą kontynuować umowę pośrednictwa
- pośrednik a roszczenie o wynagrodzenie po śmierci klienta
- umowa pośrednictwa wygasa z chwilą śmierci
- nadużycia pośredników nieruchomości
- prowizja bez znalezienia kupca
#pośredniknieruchomości #prawo #prawoNieruchomości #spadkobiercy #umowapośrednictwa #prawospadkowe #nieruchomości2025 #bezpiecznatransakcja24 #prawokonsumenta #prowizja #agentnieruchomości
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.