1. Czy umowa pośrednictwa przechodzi na spadkobierców?

Podstawowa zasada z art. 922 §2 KC brzmi:

Prawa i obowiązki ściśle związane z osobą zmarłego NIE przechodzą na spadkobierców.

A umowa pośrednictwa:

• ma charakter osobisty,
• opiera się na zaufaniu,
• dotyczy osobistej decyzji właściciela o sprzedaży,
• nie jest umową typowo majątkową jak kredyt czy najem.

Dlatego:

• Co do zasady umowa pośrednictwa wygasa z chwilą śmierci właściciela.
• Spadkobiercy nie są automatycznie związani umową.

To najważniejsza baza prawna.

2. Kiedy pośrednik MOŻE żądać prowizji od spadkobierców? (3 rzadkie, ale realne sytuacje)

Choć zasada jest prosta, istnieją wyjątki, które pośrednicy wykorzystują — czasem słusznie, czasem nie.

Przypadek 1: Umowa została doprowadzona do etapu zawarcia umowy przedwstępnej — ZA ŻYCIA sprzedającego

Jeśli sprzedający podpisał:

• umowę przedwstępną,
• przyjęcie oferty,
• lub choćby protokół uzgodnień stron,

to pośrednik wykonał swoją usługę (art. 180 ust. 4 UGN):

„Pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie, jeżeli doprowadził do zawarcia umowy.”

Jeśli później zmarł, prowizja należy mu się, a obowiązek zapłaty przechodzi na spadkobierców (art. 922 §1 KC).

Przypadek 2: Gdy spadkobiercy sami korzystają z efektów pracy pośrednika

Jeśli:

• pośrednik znalazł kupującego,
• transakcja była umówiona,
• strony były dogadane,
• a spadkobiercy po śmierci właściciela kontynuują sprzedaż z tym samym kupującym,

to w sensie prawnym i ekonomicznym:

• skorzystali z pracy pośrednika
• prowizja jest należna.

Tu działa zasada: „nikt nie może bogacić się cudzym kosztem” (art. 405 KC).

Przypadek 3: Umowa pośrednictwa zawiera klauzulę „dla następców prawnych”

Choć kontrowersyjna, sądy czasem uznają jej skuteczność, jeśli:

• spadkobiercy kontynuują proces sprzedaży,
• korzystają z klientów pośrednika,
• negocjacje były zaawansowane.

Ale…

jeśli spadkobiercy nie potwierdzą woli sprzedaży, pośrednik nic nie uzyska.

3. Kiedy pośrednik NIE MA PRAWA żądać prowizji od spadkobierców? (95% przypadków)

To właśnie nisza, w której wielu pośredników próbuje nadużywać swojej pozycji.

Sprzedający zmarł, zanim pośrednik znalazł kupującego

Umowa wygasa → brak rezultatu → brak prowizji.

Pośrednik wykonał jedynie „czynności starannego działania”

Typowe teksty biur:

„Robiliśmy marketing, wizyty, zdjęcia, kampanię — więc należy nam się prowizja.”

NIE.

USTAWA jest jasna: prowizja należy się tylko za doprowadzenie do zawarcia umowy, nie za starania.

Spadkobiercy nie chcą sprzedaży

Są wolni. Nikt ich nie może zmusić.

Pośrednik nie wskazał kupującego

Często biura próbują wmówić spadkobiercom: „Klient by się znalazł, proszę zapłacić.”

Sąd oddali takie roszczenia.

Umowa miała charakter osobisty (99% umów)

Jeśli właściciel podpisał umowę dlatego, że ufał konkretnemu agentowi, to nie można narzucić tej relacji spadkobiercom.

4. Prawdziwe przypadki nadużyć pośredników

Pośrednik żąda prowizji, bo „śmierć nie zwalnia z umowy”

To często słyszany nonsens.

Zwrot wprost sprzeczny z art. 922 KC.

Pośrednik wpisuje karę umowną za „wycofanie się spadkobierców”

Nieważne.

Nie można karać spadkobierców za coś, do czego nie są stroną.

Pośrednik grozi sądem, żeby wymusić zapłatę

W 90% przypadków jest to blef.

Pośrednik wie, że nie wygra — chce zarobić „zastraszeniem”.

Pośrednik żąda prowizji od zakupu, nie od sprzedaży

Typowy trik: „To państwo dokonali czynności związanej z nieruchomością, więc należy nam się prowizja.”

Bezprawne.

Wynagrodzenie należy się wyłącznie za doprowadzenie do UMOWY, nie za „działania około”.

5. Co powinni zrobić spadkobiercy, gdy pośrednik żąda zapłaty?

Zapytaj o dowody: „Proszę wskazać kupującego, którego państwo doprowadzili.”

Zażądaj umowy przedwstępnej, oferty zaakceptowanej lub dowodów negocjacji

Sprawdź, czy umowa pośrednictwa została zawarta z pełnomocnictwem

Często pośrednicy NIE sprawdzają tego poprawnie → umowa nieważna.

Oceń, czy pośrednik ma w ogóle roszczenie

W 90% przypadków: NIE MA.

Podsumowanie

✔ Co do zasady pośrednik NIE może żądać prowizji od spadkobierców.

✔ Wyjątki istnieją, ale są rzadkie i dotyczą głównie sytuacji, gdy pośrednik faktycznie doprowadził do zawarcia umowy za życia zmarłego.

✔ W 90% przypadków roszczenia pośredników wobec spadkobierców są bezpodstawne.

✔ Spadkobiercy NIE mają obowiązku kontynuować umowy, której sami nie zawierali.

Najczęściej zadawane pytania

• czy pośrednik może żądać prowizji od spadkobierców
• prowizja pośrednika a śmierć właściciela
• umowa pośrednictwa a dziedziczenie
• obowiązki spadkobierców wobec pośrednika
• czy prowizja przechodzi na spadek
• czy spadkobiercy muszą kontynuować umowę pośrednictwa
• pośrednik a roszczenie o wynagrodzenie po śmierci klienta
• umowa pośrednictwa wygasa z chwilą śmierci
• nadużycia pośredników nieruchomości
• prowizja bez znalezienia kupca

#pośredniknieruchomości #prawo #prawoNieruchomości #spadkobiercy #umowapośrednictwa #prawospadkowe #nieruchomości2025 #bezpiecznatransakcja24 #prawokonsumenta #prowizja #agentnieruchomości