Podwyżka ceny przed aktem. Co zrobić, gdy sprzedający nagle żąda więcej?

Wstęp

Podwyżka ceny mieszkania przed aktem notarialnym nie jest zwykłą kontynuacją negocjacji, jeżeli strony wcześniej zawarły już umowę, w której określiły nieruchomość, cenę i zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży. W takim przypadku odpowiedź na pytanie „czy sprzedający może teraz chcieć więcej?” zaczyna się nie od aktualnych cen mieszkań, lecz od dokumentów, które strony wcześniej podpisały. Znaczenie ma przede wszystkim to, czy była umowa rezerwacyjna lub przedwstępna, w jakiej formie została zawarta, jaka cena została w niej wskazana, czy wpłacono zadatek czy zaliczkę, jaki termin przewidziano na zawarcie umowy przyrzeczonej oraz jakie konsekwencje strony przewidziały na wypadek niewykonania umowy.

Kodeks cywilny stanowi, że umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli więc strony zobowiązały się do sprzedaży konkretnego mieszkania za określoną cenę, późniejszy wzrost cen na rynku albo znalezienie przez właściciela kogoś gotowego zapłacić więcej nie powoduje automatycznie, że wcześniejsze zobowiązanie przestaje istnieć. Skutki odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej zależą jednak od treści i formy konkretnej umowy.

Cena była ustalona, ale sprzedający chce więcej. Czy może ją po prostu zmienić?

Jeżeli nie doszło jeszcze do zawarcia wiążącej umowy określającej cenę sprzedaży, sytuacja kupującego jest inna niż wtedy, gdy strony podpisały już umowę przedwstępną. Samo ogłoszenie, rozmowa telefoniczna czy etap negocjacji nie zawsze daje takie same prawa jak zawarta umowa. Jeżeli jednak umowa przedwstępna wskazuje, że sprzedający zobowiązuje się sprzedać określoną nieruchomość kupującemu za konkretną kwotę, żądanie wyższej ceny oznacza próbę zmiany wcześniej uzgodnionych warunków. Sprzedający może zaproponować zmianę. Kupujący nie musi jej zaakceptować. To bardzo istotna różnica. Zdanie „sprzedam, ale już nie za 700 000 zł, tylko za 750 000 zł” nie oznacza samo przez się, że cena w zawartej wcześniej umowie została skutecznie zmieniona. Dlatego pierwszą reakcją kupującego nie powinno być nerwowe szukanie brakujących 50 000 zł, lecz sprawdzenie tego, co rzeczywiście zostało podpisane.

Szantaż cenowy przed aktem: „dopłać albo nie sprzedaję”

W praktyce najbardziej problematyczne są sytuacje, w których żądanie podwyżki pojawia się dopiero wtedy, gdy sprzedający wie, że kupującemu trudno się wycofać. Kupujący zapłacił już zadatek, poniósł koszty związane z kredytem, bank wydał decyzję, dokumenty trafiły do notariusza, być może wypowiedział już najem dotychczasowego mieszkania albo zaplanował przeprowadzkę. Termin aktu jest za dwa dni. I właśnie wtedy pojawia się żądanie dopłaty. Potocznie można nazwać to szantażem cenowym, ale z prawnego punktu widzenia najważniejsze jest ustalenie, czy sprzedający jest już związany wcześniejszą umową oraz jakie uprawnienia daje ona kupującemu. Emocjonalna presja nie powinna przesłonić treści dokumentów.

Jeżeli jesteś właśnie w takiej sytuacji i nie wiesz, czy sprzedający może żądać od Ciebie wyższej ceny, masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Prześlij opis sytuacji i wskaż, jakie dokumenty zostały już podpisane. Przy sporze o kilkadziesiąt tysięcy złotych znaczenie może mieć jedno zdanie znajdujące się w umowie.

Jedno zagadnienie. Konkretna odpowiedź. Bez opłat.

Zadzwoń albo napisz do Bezpiecznej Transakcji 24

tel. 501-305-287 — pon.–pt. 9:00–18:00

Napisać możesz w każdej chwili https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Sprzedający nie chce podpisać aktu notarialnego za ustaloną cenę

Fraza „sprzedający nie chce podpisać aktu notarialnego” brzmi jak koniec transakcji. Niekoniecznie nim jest. Trzeba przede wszystkim ustalić, czy odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej następuje pomimo wcześniejszego zobowiązania sprzedającego. Kodeks cywilny przewiduje konsekwencje sytuacji, w której strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta bez formy wymaganej dla umowy przyrzeczonej, co do zasady w grę może wchodzić roszczenie odszkodowawcze w granicach określonych przez art. 390 § 1 k.c. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania dotyczące formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego zwykła pisemna umowa przedwstępna i umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego mogą dawać kupującemu różny zakres ochrony.

Więcej o samej odmowie podpisania aktu piszemy w artykule:

„Sprzedający nie chce podpisać aktu notarialnego – co może zrobić kupujący?”

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedajacy-nie-chce-podpisac-aktu

Zerwanie umowy przedwstępnej przez sprzedającego nie zawsze kończy sprawę

Zerwanie umowy przedwstępnej przez sprzedającego nie powinno być oceniane wyłącznie na podstawie komunikatu: „rozmyśliłem się”. Umowa nie przestaje obowiązywać tylko dlatego, że jedna ze stron uznała, że zawarcie jej na wcześniej uzgodnionych warunkach przestało być dla niej atrakcyjne. Trzeba sprawdzić treść umowy, podstawę ewentualnego odstąpienia, zastrzeżone warunki, zadatek, terminy oraz formę zawarcia umowy. Podobnie należy oceniać niewykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości czy odstąpienie od umowy przedwstępnej z winy sprzedającego. Samo użycie słowa „odstępuję” nie przesądza jeszcze, że druga strona rzeczywiście może bez konsekwencji uwolnić się od wcześniejszego zobowiązania. Jeżeli problem dotyczy już zakończenia umowy, zobacz również

„Rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – czy wystarczy zwykłe pismo?”.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/rozwiazanie-umowy-przedwstepnej-sprzedazy

Odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej – co może zrobić kupujący?

Odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej może mieć różne konsekwencje w zależności od tego, co strony wcześniej podpisały. Przy umowie przedwstępnej niespełniającej wymogów formy właściwej dla umowy przyrzeczonej art. 390 § 1 k.c. przewiduje możliwość żądania naprawienia szkody poniesionej przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej; sama umowa może też inaczej określać zakres odszkodowania. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna spełnia wymagania konieczne dla ważności umowy przyrzeczonej, kupujący może dochodzić jej zawarcia. To właśnie dlatego roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży jest jednym z najważniejszych powodów, dla których forma umowy przedwstępnej powinna być świadomą decyzją, a nie przypadkiem. Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli może zastąpić to oświadczenie. Nie oznacza to oczywiście, że każdy przypadek podwyższenia ceny powinien natychmiast kończyć się pozwem. Oznacza natomiast, że sprzedający nie zawsze może bez konsekwencji postawić kupującego przed wyborem: „dopłacasz albo nie ma sprzedaży”.

Podwójny zadatek, gdy sprzedający rezygnuje

Kolejną kwestią jest zadatek. Jeżeli przy zawarciu umowy kupujący przekazał sprzedającemu pieniądze, trzeba najpierw sprawdzić, czy dokument rzeczywiście określa je jako zadatek, czy jako zaliczkę, a także jakie dodatkowe zasady strony zapisały w umowie. Zgodnie z art. 394 k.c., w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, jeżeli niewykonanie umowy następuje po jednej stronie, druga może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jednocześnie kodeks przewiduje inne skutki m.in. wtedy, gdy umowa zostaje rozwiązana albo jej niewykonanie wynika z okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada lub odpowiadają obie. Dlatego hasło „podwójny zadatek” nie oznacza automatycznie, że w każdej niedoszłej sprzedaży kupujący dostanie dwa razy tyle, ile wpłacił. Trzeba ustalić przyczynę niewykonania umowy i przeczytać jej postanowienia.

Szerzej wyjaśniamy to w artykule

„Zadatek przy zakupie mieszkania – kiedy przepada, kiedy podlega zwrotowi i kiedy należy się podwójny”.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zadatek-przy-zakupie-mieszkania-kiedy

Niedotrzymanie terminu umowy przedwstępnej przez sprzedającego

Problem nie zawsze przybiera formę otwartej odmowy. Czasem sprzedający nie mówi: „nie sprzedam”. Zaczyna przeciągać termin. Najpierw nie pasuje mu data. Potem brakuje dokumentu. Następnie pojawia się propozycja przesunięcia aktu o tydzień. W międzyczasie może okazać się, że oczekuje wyższej ceny. Niedotrzymanie terminu umowy przedwstępnej przez sprzedającego wymaga analizy konkretnej umowy. Znaczenie ma sposób określenia terminu, przyczyna jego niedotrzymania, zachowanie obu stron oraz to, czy kupujący pozostawał gotowy do zawarcia umowy na uzgodnionych warunkach. Nie warto więc bezrefleksyjnie podpisywać kolejnych aneksów przesuwających termin, jeżeli jednocześnie narasta spór o cenę. Aneks może zmieniać sytuację prawną stron i powinien być oceniony przed podpisaniem.

Podwyżka ceny przed aktem a kredyt hipoteczny

To jeden z najbardziej niedocenianych skutków zmiany ceny w ostatniej chwili. Wyobraźmy sobie, że strony uzgodniły cenę 700 000 zł. Kupujący finansuje zakup częściowo ze środków własnych, a częściowo kredytem hipotecznym. Bank przeanalizował transakcję, nieruchomość i dokumenty, a kupujący przygotował wkład własny. Dwa dni przed aktem sprzedający oznajmia, że chce 750 000 zł. Dla sprzedającego może to brzmieć jak prosta propozycja: „dopłać 50 tysięcy”. Dla kupującego nie musi to być proste ani technicznie możliwe. Kredyt został przygotowany w określonych warunkach. Zmiana ceny może wymagać ponownego kontaktu z bankiem, przedstawienia zmienionych dokumentów, zmiany struktury finansowania albo zapewnienia dodatkowych środków własnych. Dokładne konsekwencje zależą od banku, etapu procesu i zawartej umowy kredytowej. Co więcej, kupujący może mieć termin wynikający z umowy przedwstępnej i termin uruchomienia finansowania. Nagła zmiana ceny może więc uruchomić całą serię problemów, których nie rozwiązuje zdanie sprzedającego: „przecież wystarczy dopłacić”. Dlatego przy zakupie finansowanym kredytem żadnej zmiany ceny ani umowy przedwstępnej nie powinno się akceptować bez sprawdzenia jej wpływu na finansowanie.

Czy trzeba zgodzić się na aneks podwyższający cenę?

Nie. Aneks jest zmianą umowy i wymaga zgody stron. Jeżeli sprzedający przedstawia kupującemu aneks podnoszący cenę z 700 000 zł do 750 000 zł, sam fakt wręczenia dokumentu nie zmienia wcześniejszej umowy. Kupujący powinien natomiast bardzo ostrożnie podejść do jego podpisania. Po zaakceptowaniu nowej ceny późniejsze powoływanie się na wcześniejsze ustalenia może być znacznie trudniejsze, bo strony same zmieniły warunki transakcji. Nie należy podpisywać aneksu wyłącznie dlatego, że akt jest jutro, bank czeka, rzeczy stoją już w kartonach, a sprzedający twierdzi, że „inaczej wszystko przepadnie”. To właśnie moment, w którym warto zatrzymać transakcję na kilka godzin i sprawdzić konsekwencje dokumentu.

Czy sprzedający może powiedzieć: mam innego kupca, który daje więcej?

Może otrzymać lepszą ofertę. To jednak nie odpowiada na pytanie, czy jest już związany wcześniejszą umową. Jeżeli właściciel dopiero prowadził negocjacje i nie zobowiązał się skutecznie do sprzedaży na określonych warunkach, jego sytuacja jest inna. Jeżeli natomiast podpisał umowę przedwstępną, trzeba ocenić skutki wynikające z tej umowy i przepisów prawa. Wzrost wartości mieszkania również sam w sobie nie powoduje, że wcześniej ustalona cena automatycznie przestaje obowiązywać. Dlatego kupujący, który słyszy „ktoś daje 30 tysięcy więcej”, nie powinien zaczynać od licytowania się z anonimowym drugim kupującym. Powinien zacząć od własnej umowy.

Co zrobić, gdy żądanie dopłaty pojawia się dzień przed aktem?

Najgorszą reakcją jest podejmowanie decyzji wyłącznie pod presją czasu. Trzeba wrócić do umowy przedwstępnej, sprawdzić cenę, termin, zadatek, warunki odstąpienia, formę umowy i postanowienia dotyczące niewykonania zobowiązania. Przy kredycie trzeba dodatkowo ustalić, czy jakakolwiek zmiana ceny jest możliwa z punktu widzenia finansowania. Warto również zachować wiadomości, e-maile i SMS-y dotyczące żądania dopłaty. Jeżeli sprzedający wprost pisze, że nie zawrze umowy za wcześniej ustaloną cenę, taka korespondencja może mieć później znaczenie dowodowe. Nie należy natomiast pochopnie składać oświadczenia o rezygnacji z zakupu. Jeżeli to sprzedający odmawia wykonania umowy, treść odpowiedzi kupującego może mieć znaczenie dla dalszej oceny sytuacji. Masz jedno pytanie do prawnika bezpłatnie. Jeżeli sprzedający właśnie podniósł cenę przed aktem, napisz, jaka cena znajduje się w umowie, czy został wpłacony zadatek, w jakiej formie zawarto umowę przedwstępną i kiedy ma odbyć się akt. Im wcześniej sprawdzisz sytuację, tym więcej możliwości można zachować przed podpisaniem kolejnego dokumentu.

Jak zabezpieczyć się przed podwyżką ceny jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

Najlepszy moment na zabezpieczenie kupującego jest wtedy, kiedy wszystko układa się dobrze. Umowa przedwstępna nie powinna być traktowana jako kartka potrzebna bankowi albo formalność pozwalająca „zaklepać” mieszkanie. To właśnie ona może zdecydować o sytuacji kupującego, gdy sprzedający zmieni zdanie, pojawi się inny zainteresowany albo właściciel spróbuje podnieść cenę. Cena, przedmiot sprzedaży, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób zapłaty, zadatek, finansowanie kredytem oraz konsekwencje niewykonania zobowiązania powinny być przeanalizowane zanim pieniądze zostaną przekazane.

Warto przeczytać również

„Umowa przedwstępna zakupu mieszkania – wzór i błędy, na które trzeba uważać”

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/umowa-przedwstepna-zakupu-mieszkania-wzor-i

„Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej – co daje kupującemu i jak go uzyskać?”.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/wpis-roszczenia-z-umowy-przedwstepnej-do

Sprzedający zmienia cenę, a kupujący poniósł już koszty

Podwyżka ceny przed aktem może pojawić się wtedy, gdy kupujący poniósł już koszty wyceny nieruchomości, kredytu, analizy prawnej czy przygotowania dokumentów. Jeżeli do sprzedaży nie dochodzi dlatego, że sprzedający nagle żąda wyższej ceny, wydatki te mogą mieć znaczenie przy ocenie ewentualnych roszczeń. Nie oznacza to, że każdy koszt automatycznie podlega zwrotowi. Jeżeli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, art. 390 § 1 k.c. przewiduje możliwość żądania naprawienia szkody poniesionej przez to, że druga strona liczyła na zawarcie umowy. Zakres roszczenia zależy jednak od konkretnej sytuacji, treści umowy i związku danego wydatku z niedoszłą transakcją. Dlatego gdy sprzedający przed aktem mówi „dopłacasz albo nie sprzedaję”, warto zachować wiadomości z żądaniem wyższej ceny, wcześniejsze ustalenia, dokumenty potwierdzające poniesione koszty oraz dowody gotowości kupującego do podpisania aktu na uzgodnionych warunkach. Szczególnie istotne jest, aby nie dopuścić do odwrócenia sytuacji i przedstawienia jej tak, jakby to kupujący zrezygnował z zakupu. Brak zgody na nową, wyższą cenę nie jest tym samym co rezygnacja z zawarcia umowy na warunkach, które strony wcześniej uzgodniły.

Kupujesz mieszkanie? Nie pilnuj tylko ceny. Pilnuj całej transakcji

Najdroższe problemy przy zakupie nieruchomości często pojawiają się wtedy, gdy kupujący uważa, że wszystko jest już ustalone. Cena jest uzgodniona. Zadatek wpłacony. Kredyt przyznany. Akt umówiony. I właśnie wtedy może pojawić się nowy warunek, nowy dokument, zmiana sposobu zapłaty, problem w księdze wieczystej, dodatkowe żądanie sprzedającego albo presja: „podpisujemy dzisiaj albo transakcja przepada”. Dlatego w Bezpiecznej Transakcji 24 nie patrzymy na zakup wyłącznie przez pryzmat jednego dokumentu. Sprawdzamy, co kupujesz, od kogo, na jakich warunkach i gdzie mogą pojawić się ryzyka zanim pieniądze zmienią właściciela.

Pakiet START dla kupującego – 890 zł

START jest dla osoby, która znalazła nieruchomość i chce wiedzieć, czy prawnie może bezpiecznie wejść w transakcję. Analizujemy księgę wieczystą i dokumenty nieruchomości, oceniamy ryzyka prawne, sprawdzamy przedstawione umowy i wskazujemy zapisy, które mogą działać przeciwko kupującemu. Otrzymujesz 60 minut konsultacji oraz raport „Bezpieczny zakup”. Nie dostajesz ogólnej listy rzeczy, które „warto sprawdzić”. Analizujemy konkretną nieruchomość, konkretne dokumenty i konkretną transakcję. Zanim wpłacisz poważne pieniądze, wiesz, gdzie jest ryzyko i czego wymagać od sprzedającego.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-start

Pakiet PRO dla kupującego – 1590 zł

PRO jest dla kupującego, który nie chce zostać sam pomiędzy sprzedającym, pośrednikiem, bankiem i kancelarią notarialną. Obejmuje analizę stanu prawnego i dokumentów, ocenę ryzyk oraz umów, a także 120 minut konsultacji. Towarzyszymy Ci również przy finalizacji: zapewniamy obecność online przy akcie, monitorujemy wpisy po transakcji i przygotowujemy wniosek KW. To rozwiązanie dla osoby, która chce mieć własne wsparcie prawne po swojej stronie transakcji. Nie dopiero wtedy, gdy sprzedający zmieni cenę, pojawi się problem z zadatkiem albo spór o podpisanie aktu. Wtedy, kiedy jeszcze można temu zapobiec. Notariusz przygotowuje i dokonuje czynności notarialnej. Pośrednik może reprezentować interes swojego klienta. Bank pilnuje warunków finansowania. Sprzedający pilnuje swojej ceny. Kto pilnuje Ciebie? Jeżeli kupujesz mieszkanie, dom albo działkę, nie czekaj na moment, w którym usłyszysz dzień przed aktem: „warunki się zmieniły”. Prześlij nam nieruchomość i dokumenty, zanim podpiszesz kolejną umowę albo wpłacisz kolejne pieniądze. Jedna źle zabezpieczona transakcja może kosztować wielokrotnie więcej niż jej sprawdzenie.

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2