Spółdzielcze lokatorskie vs spółdzielcze własnościowe – co to znaczy? [Poradnik 2025]

Co to jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?

To prawo, które daje możliwość zamieszkania w lokalu należącym do spółdzielni, ale bez prawa własności.

Innymi słowy – lokator nie jest właścicielem mieszkania, tylko jego użytkownikiem.

Spółdzielcze lokatorskie prawo:

• nie może być sprzedane, darowane ani odziedziczone,
• wygasa w chwili śmierci członka spółdzielni,
• może być przekształcone w spółdzielcze własnościowe (po spłacie kosztów budowy).

Co to jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

To prawo znacznie silniejsze. Właścicielem gruntu i budynku nadal jest spółdzielnia, ale posiadacz takiego prawa może dysponować lokalem niemal jak właściciel.

Może: sprzedać lokal, darować go, ustanowić hipotekę (jeśli jest księga wieczysta), a także zapisać w testamencie.

Ale uwaga – jeśli grunt pod budynkiem nie jest uregulowany (np. nie ma uregulowanego użytkowania wieczystego lub własności gruntu), to:

• nie można założyć księgi wieczystej,
• banki często odmawiają kredytu hipotecznego,
• a sprzedaż wymaga pełnej analizy prawnej.

Kredyt hipoteczny a prawo spółdzielcze

To bardzo częste źródło problemów.

Kupujący myślą, że „skoro jest księga wieczysta, bank udzieli kredytu”.

Tymczasem Sąd Najwyższy w uchwale z 24 maja 2013 r. (III CZP 104/12) wskazał, że:

„Nie można ustanowić hipoteki na ekspektatywie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.”

Oznacza to, że dopóki prawo nie jest w pełni ukształtowane (np. grunt nieuregulowany), bank może:

• odmówić kredytu,
• lub nawet wypowiedzieć umowę kredytową, jeśli błąd wyjdzie po podpisaniu aktu.

pisaliśmy o tym tutaj: https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/ekspektatywa-spoldzielczego-wlasnosciowego

Czy można przekształcić prawo lokatorskie we własnościowe?

Tak, ale trzeba spełnić warunki:

• spłacić przypadające na lokal koszty budowy,
• złożyć wniosek do spółdzielni,
• podpisać nową umowę o przeniesienie prawa.

Po przekształceniu możesz już:

✅ sprzedać mieszkanie,

✅ założyć księgę wieczystą,

✅ wziąć kredyt hipoteczny.

Na co uważać przy zakupie mieszkania spółdzielczego?

Najczęstsze błędy, które widzimy w praktyce:

• brak wiedzy, czy lokal ma własnościowe czy lokatorskie prawo,
• błędny zapis w umowie przedwstępnej („mieszkanie własnościowe” zamiast „spółdzielcze własnościowe”),
• brak zaświadczenia ze spółdzielni o przysługującym prawie,
• próby sprzedaży lokatorskiego prawa, co jest nieważne.

Warto przed podpisaniem aktu poprosić o:

• zaświadczenie ze spółdzielni,
• potwierdzenie uregulowania gruntu,
• numer księgi wieczystej (jeśli istnieje).

Jak się zabezpieczyć przy zakupie?

Transakcje spółdzielcze wymagają szczególnej ostrożności, bo notariusz nie zawsze ma dostęp do pełnej dokumentacji spółdzielni.

Dlatego:

• upewnij się, że zaświadczenia są aktualne,
• sprawdź, czy nie ma roszczeń osób trzecich,
• czy jest komplet podstaw nabycia, począwszy od pierwszego przydziału lokalu.

Podsumowanie

✅ Jeśli kupujesz lub kupujesz mieszkanie spółdzielcze – sprawdź dokładnie, jakie prawo Ci przysługuje.

To decyduje o tym, czy możesz sprzedać lokal, zaciągnąć kredyt i jak się zabezpieczyć.

Więcej o bezpiecznych transakcjach znajdziesz na BezpiecznaTransakcja24.pl

SEO

spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, różnice między spółdzielczym lokatorskim a własnościowym, spółdzielcze własnościowe na nieuregulowanym gruncie, ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa, czy można sprzedać mieszkanie spółdzielcze, czy można przepisać mieszkanie lokatorskie, spółdzielcze prawo a hipoteka, przekształcenie lokatorskiego we własnościowe