Po co zaświadczenie o braku zaległości z tytułu podatku od nieruchomości? Odpowiedź zaskakuje
28 lis
1. Czy podatek od nieruchomości „idzie za osobą”, czy „za mieszkaniem”?
✔ Formalnie: podatek od nieruchomości obciąża właściciela (art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych)
Czyli obciąża osobę, nie nieruchomość.
Dlatego pośrednicy twierdzą:
„Kupujący nie przejmuje niczego, nie ma ryzyka.”
To prawda… TYLKO w relacji kupujący–gmina.
Ale istnieje drugi, znacznie groźniejszy wymiar:
2. Co z odpowiedzialnością względem wierzycieli sprzedającego?
Tu pojawia się SKARGA PAULIAŃSKA (art. 527–534 KC)
Skarga pauliańska to narzędzie, dzięki któremu wierzyciel sprzedającego może:
- podważyć sprzedaż nieruchomości,
- wejść ze swoim roszczeniem w nieruchomość, którą kupujący nabył uczciwie,
- a kupujący zostaje wciągnięty w proces cywilny, choć niczemu nie zawinił.
To jeden z najbardziej niedocenianych problemów na rynku.
pisaliśmy o tym tutaj:
Kupiłeś nieruchomość od dłużnika? Skarga pauliańska może odebrać Ci dom
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupiles-nieruchomosc-od-dluznika-skarga
Co ma do tego zaświadczenie o braku zaległości w podatkach?
Otóż zaległości publicznoprawne (podatek od nieruchomości, opłaty lokalne…) to prawdziwe długi, które mogą spowodować, że sprzedający:
- jest niewypłacalny lub bliski niewypłacalności,
- działa z zamiarem pokrzywdzenia wierzycieli,
- a sprzedaż mieszkania jest ucieczką z majątkiem.
Wtedy wierzyciel może pozwać nie tylko SPRZEDAJĄCEGO, ale i… KUPUJĄCEGO.
A sąd zapyta:
- Czy kupujący wiedział o długach?
- Czy mógł wiedzieć?
- Czy działał w dobrej wierze?
I właśnie tu zaświadczenie z gminy jest tarczą ochronną.
3. Kiedy brak zaświadczenia jest SYGNAŁEM ALARMOWYM?
Gdy sprzedający unika kontaktu z urzędem
Częsty przypadek:
– „Nie mam czasu iść do urzędu.”
– „Urząd długo wydaje zaświadczenia.”
– „To niepotrzebne, pośrednik mówił.”
Z naszego doświadczenia: osoby zadłużone panicznie boją się urzędów.
Gdy sprzedający ma zajęcia komornicze lub wzmianki w KW
Niewinne zaległości od nieruchomości to często „czubek góry lodowej”.
Jeśli ktoś nie płaci 100–300 zł podatku rocznie, to: zwykle ma problem z dużo większymi długami.
Gdy sprzedający prosi o szybki termin i pominięcie zaświadczeń
To klasyczny schemat skargi pauliańskiej:
- osoba zadłużona wyzbywa się majątku,
- zaniża cenę,
- naciska na szybki akt,
- i unika dokumentów publicznych.
4. Co daje kupującemu zaświadczenie z urzędu miasta?
✔ 1. Dowód, że sprzedający nie ma zaległości publicznoprawnych
Czyli jest mniejsze ryzyko skargi pauliańskiej.
✔ 2. Dowód dobrej wiary
W razie procesu kupujący może pokazać:
„Sprawdziłem wszystko, miałem dokument z urzędu, działałem racjonalnie.”
✔ 3. Ochronę przed skutkami niewypłacalności sprzedającego
Jeśli sprzedający ma długi publiczne, jest duże ryzyko, że ma długi prywatne → a wierzyciele mogą zaatakować sprzedaż.
✔ 4. Informację o stanie faktycznym
W zaświadczeniu urząd nie tylko potwierdza brak zaległości, ale również:
- czy jest prowadzona egzekucja administracyjna,
- czy jest prowadzone postępowanie administracyjne,
- itp.
5. Najczęstszy MIT pośredników:
„Zaświadczenie jest niepotrzebne, bo podatek idzie za osobą.”
Ten argument ignoruje trzy rzeczy:
A) kupujący nie zna sytuacji majątkowej sprzedającego
A działanie osoby na granicy bankructwa to ryzyko skargi pauliańskiej.
B) kupujący ma obowiązek dochowania należytej staranności
Sądy badają, czy kupujący zrobił to, co „każdy rozsądny kupujący zrobiłby”.
Zaświadczenie = minimalny standard staranności.
C) zaświadczenie chroni kupującego, nie gminę
To nie dokument fiskalny.
To dokument dowodowy.
6. Skarga pauliańska – praktyczne przykłady z sądów
Przykład 1
Sprzedający miał 25 tys. zł zaległości podatkowych.
Sprzedał mieszkanie za 420 tys. zł.
Wierzyciel wniósł skargę pauliańską.
Kupujący przegrał – bo „mógł wiedzieć” o zadłużeniu.
Przykład 2
Sprzedający miał niedopłatę podatku za 3 lata.
Gmina prowadziła wobec niego egzekucję.
Kupujący nie sprawdził nic.
Sąd uznał, że „zaniedbał podstawową staranność”.
7. Czy notariusz wymaga zaświadczenia o braku zaległości?
Nie.
Bo prawo go do tego nie zobowiązuje.
Ale notariusz nie odpowiada za bezpieczeństwo Twojej transakcji — tylko za formę aktu.
Dlatego to TY jako kupujący musisz tego pilnować.
przeczytaj także:
Długi czynszowe poprzedniego właściciela w spółdzielni – kiedy i za co odpowiadasz po zakupie (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dlugi-czynszowe-poprzedniego-wlasciciela-w
8. Co wpisać do aktu notarialnego? (koniecznie!)
W akcie należy umieścić:
✔ „Sprzedający oświadcza, że nie posiada zaległości z tytułu podatków lokalnych wobec gminy (…)”
A najlepiej:
✔ OPISAĆ ZAŚWIADCZENIE, numer i datę jego wydania oraz treść
na dzień podpisania aktu.
Chcesz sprawdzić, czy Twoja transakcja jest bezpieczna?
Skontaktuj się z nami
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
#prawoNieruchomości #sprzedażmieszkania #kupnomieszkania #skargapauliańska #BezpiecznaTransakcja24 #aktnotarialny #notariusz #nieruchomości2025 #podatkinieruchomości #oszustwotygodnia
- zaświadczenie o braku zaległości podatkowych sprzedaż
- czy trzeba zaświadczenie z urzędu miasta przy sprzedaży mieszkania
- podatek od nieruchomości a sprzedaż
- skarga pauliańska kupujący
- długi sprzedającego a odpowiedzialność kupującego
- bezpieczeństwo zakupu mieszkania 2025
- zaległości podatkowe nieruchomości sprzedaż
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.