Po co zaświadczenie o braku zaległości z tytułu podatku od nieruchomości? Odpowiedź zaskakuje
28 lis
1. Czy podatek od nieruchomości „idzie za osobą”, czy „za mieszkaniem”?
✔ Formalnie: podatek od nieruchomości obciąża właściciela (art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych)
Czyli obciąża osobę, nie nieruchomość.
Dlatego pośrednicy twierdzą:
„Kupujący nie przejmuje niczego, nie ma ryzyka.”
To prawda… TYLKO w relacji kupujący–gmina.
Ale istnieje drugi, znacznie groźniejszy wymiar:
2. Co z odpowiedzialnością względem wierzycieli sprzedającego?
Tu pojawia się SKARGA PAULIAŃSKA (art. 527–534 KC)
Skarga pauliańska to narzędzie, dzięki któremu wierzyciel sprzedającego może:
- podważyć sprzedaż nieruchomości,
- wejść ze swoim roszczeniem w nieruchomość, którą kupujący nabył uczciwie,
- a kupujący zostaje wciągnięty w proces cywilny, choć niczemu nie zawinił.
To jeden z najbardziej niedocenianych problemów na rynku.
pisaliśmy o tym tutaj:
Kupiłeś nieruchomość od dłużnika? Skarga pauliańska może odebrać Ci dom
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupiles-nieruchomosc-od-dluznika-skarga
Co ma do tego zaświadczenie o braku zaległości w podatkach?
Otóż zaległości publicznoprawne (podatek od nieruchomości, opłaty lokalne…) to prawdziwe długi, które mogą spowodować, że sprzedający:
- jest niewypłacalny lub bliski niewypłacalności,
- działa z zamiarem pokrzywdzenia wierzycieli,
- a sprzedaż mieszkania jest ucieczką z majątkiem.
Wtedy wierzyciel może pozwać nie tylko SPRZEDAJĄCEGO, ale i… KUPUJĄCEGO.
A sąd zapyta:
- Czy kupujący wiedział o długach?
- Czy mógł wiedzieć?
- Czy działał w dobrej wierze?
I właśnie tu zaświadczenie z gminy jest tarczą ochronną.
3. Kiedy brak zaświadczenia jest SYGNAŁEM ALARMOWYM?
Gdy sprzedający unika kontaktu z urzędem
Częsty przypadek:
– „Nie mam czasu iść do urzędu.”
– „Urząd długo wydaje zaświadczenia.”
– „To niepotrzebne, pośrednik mówił.”
Z naszego doświadczenia: osoby zadłużone panicznie boją się urzędów.
Gdy sprzedający ma zajęcia komornicze lub wzmianki w KW
Niewinne zaległości od nieruchomości to często „czubek góry lodowej”.
Jeśli ktoś nie płaci 100–300 zł podatku rocznie, to: zwykle ma problem z dużo większymi długami.
Gdy sprzedający prosi o szybki termin i pominięcie zaświadczeń
To klasyczny schemat skargi pauliańskiej:
- osoba zadłużona wyzbywa się majątku,
- zaniża cenę,
- naciska na szybki akt,
- i unika dokumentów publicznych.
4. Co daje kupującemu zaświadczenie z urzędu miasta?
✔ 1. Dowód, że sprzedający nie ma zaległości publicznoprawnych
Czyli jest mniejsze ryzyko skargi pauliańskiej.
✔ 2. Dowód dobrej wiary
W razie procesu kupujący może pokazać:
„Sprawdziłem wszystko, miałem dokument z urzędu, działałem racjonalnie.”
✔ 3. Ochronę przed skutkami niewypłacalności sprzedającego
Jeśli sprzedający ma długi publiczne, jest duże ryzyko, że ma długi prywatne → a wierzyciele mogą zaatakować sprzedaż.
✔ 4. Informację o stanie faktycznym
W zaświadczeniu urząd nie tylko potwierdza brak zaległości, ale również:
- czy jest prowadzona egzekucja administracyjna,
- czy jest prowadzone postępowanie administracyjne,
- itp.
5. Najczęstszy MIT pośredników:
„Zaświadczenie jest niepotrzebne, bo podatek idzie za osobą.”
Ten argument ignoruje trzy rzeczy:
A) kupujący nie zna sytuacji majątkowej sprzedającego
A działanie osoby na granicy bankructwa to ryzyko skargi pauliańskiej.
B) kupujący ma obowiązek dochowania należytej staranności
Sądy badają, czy kupujący zrobił to, co „każdy rozsądny kupujący zrobiłby”.
Zaświadczenie = minimalny standard staranności.
C) zaświadczenie chroni kupującego, nie gminę
To nie dokument fiskalny.
To dokument dowodowy.
6. Skarga pauliańska – praktyczne przykłady z sądów
Przykład 1
Sprzedający miał 25 tys. zł zaległości podatkowych.
Sprzedał mieszkanie za 420 tys. zł.
Wierzyciel wniósł skargę pauliańską.
Kupujący przegrał – bo „mógł wiedzieć” o zadłużeniu.
Przykład 2
Sprzedający miał niedopłatę podatku za 3 lata.
Gmina prowadziła wobec niego egzekucję.
Kupujący nie sprawdził nic.
Sąd uznał, że „zaniedbał podstawową staranność”.
7. Czy notariusz wymaga zaświadczenia o braku zaległości?
Nie.
Bo prawo go do tego nie zobowiązuje.
Ale notariusz nie odpowiada za bezpieczeństwo Twojej transakcji — tylko za formę aktu.
Dlatego to TY jako kupujący musisz tego pilnować.
przeczytaj także:
Długi czynszowe poprzedniego właściciela w spółdzielni – kiedy i za co odpowiadasz po zakupie (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dlugi-czynszowe-poprzedniego-wlasciciela-w
8. Co wpisać do aktu notarialnego? (koniecznie!)
W akcie należy umieścić:
✔ „Sprzedający oświadcza, że nie posiada zaległości z tytułu podatków lokalnych wobec gminy (…)”
A najlepiej:
✔ OPISAĆ ZAŚWIADCZENIE, numer i datę jego wydania oraz treść
na dzień podpisania aktu.
Chcesz sprawdzić, czy Twoja transakcja jest bezpieczna?
Skontaktuj się z nami
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
#prawoNieruchomości #sprzedażmieszkania #kupnomieszkania #skargapauliańska #BezpiecznaTransakcja24 #aktnotarialny #notariusz #nieruchomości2025 #podatkinieruchomości #oszustwotygodnia
- zaświadczenie o braku zaległości podatkowych sprzedaż
- czy trzeba zaświadczenie z urzędu miasta przy sprzedaży mieszkania
- podatek od nieruchomości a sprzedaż
- skarga pauliańska kupujący
- długi sprzedającego a odpowiedzialność kupującego
- bezpieczeństwo zakupu mieszkania 2025
- zaległości podatkowe nieruchomości sprzedaż
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
21 mar
Czy egzekucja komornicza zawsze blokuje sprzedaż nieruchomości? Różnice, które decydują o wszystkim
Na pierwszy rzut oka każda egzekucja wygląda tak samo: jest komornik, jest zadłużenie, jest presja czasu. Dlatego większość właścicieli zakłada: „spłacę dług i sprzedam nieruchomość”. Problem polega na tym, że w praktyce to założenie często okazuje się błędne. Nie każda egzekucja działa w ten sam sposób i nie każdą można zakończyć jedną decyzją. Dlaczego jedne nieruchomości sprzedają się mimo egzekucji, a inne nie? Przeczytaj artykuł.
21 lut
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można sprzedać "na wzmiankach" w dziale II KW?
Możesz mieć klucze. Możesz mieć akt. Możesz mieć przelew potwierdzony. A mimo to… nie mieć prawa. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu wpis w dziale II księgi wieczystej nie potwierdza prawa. On je tworzy. Jeśli widnieje wzmianka, a wpis nie został dokonany, prawo po stronie nabywcy jeszcze nie istnieje. Akt notarialny nie wystarcza. Zapłata nie wystarcza. Intencja stron nie wystarcza. Sąd wieczystoksięgowy dopiero „powołuje” Cię do życia jako uprawnionego. Do tego momentu jesteś tylko oczekującym. Jedna wzmianka. Jedno postępowanie. I setki tysięcy złotych w stanie prawnym „pomiędzy”. Przeczytaj artykuł a dowiesz się dlaczego tak się dzieje.
14 lut
SPRZEDAJESZ MIESZKANIE SAM? Jedno zdanie w akcie może kosztować Cię 700 000 zł.
Nie chcesz pośrednika. Nie chcesz prowizji. Chcesz sprzedać sam — szybko, skutecznie, po swojemu. Sprzedaż mieszkania to nie ogłoszenie. To złożenie oświadczeń, za które odpowiadasz całym swoim majątkiem. To rozsądna decyzja. Ale tylko pod jednym warunkiem: wiesz, co dokładnie podpisujesz i za co odpowiadasz po akcie. W artykule wyjaśniamy cały proces krok po kroku.
28 lut
Najczęstsze kłamstwa sprzedających przy akcie notarialnym
Kupujesz mieszkanie. Sprzedający uśmiechnięty. Pośrednik miły. Notariusz elegancki. Wszystko wygląda w porządku. A potem… zaczyna się horror klasy B, tylko rachunki są klasy premium. Bo prawda jest taka: notariusz spisze akt formalnie poprawnie, ale nie jest detektywem, psychologiem, inspektorem budowlanym i jasnowidzem. A sprzedający potrafią mówić rzeczy, które brzmią jak komplement… a kończą się jak pozew. Poniżej lista najczęstszych kłamstw, które padają przy sprzedaży. Czytaj do końca, bo na końcu jest prosty sposób, żeby nie zostać bohaterem tej historii.