1. Czy podatek od nieruchomości „idzie za osobą”, czy „za mieszkaniem”?

✔ Formalnie: podatek od nieruchomości obciąża właściciela (art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych)

Czyli obciąża osobę, nie nieruchomość.

Dlatego pośrednicy twierdzą:

„Kupujący nie przejmuje niczego, nie ma ryzyka.”

To prawda… TYLKO w relacji kupujący–gmina.

Ale istnieje drugi, znacznie groźniejszy wymiar:

2. Co z odpowiedzialnością względem wierzycieli sprzedającego?

Tu pojawia się SKARGA PAULIAŃSKA (art. 527–534 KC)

Skarga pauliańska to narzędzie, dzięki któremu wierzyciel sprzedającego może:

• podważyć sprzedaż nieruchomości,
• wejść ze swoim roszczeniem w nieruchomość, którą kupujący nabył uczciwie,
• a kupujący zostaje wciągnięty w proces cywilny, choć niczemu nie zawinił.

To jeden z najbardziej niedocenianych problemów na rynku.

pisaliśmy o tym tutaj:

Kupiłeś nieruchomość od dłużnika? Skarga pauliańska może odebrać Ci dom

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupiles-nieruchomosc-od-dluznika-skarga

Co ma do tego zaświadczenie o braku zaległości w podatkach?

Otóż zaległości publicznoprawne (podatek od nieruchomości, opłaty lokalne…) to prawdziwe długi, które mogą spowodować, że sprzedający:

• jest niewypłacalny lub bliski niewypłacalności,
• działa z zamiarem pokrzywdzenia wierzycieli,
• a sprzedaż mieszkania jest ucieczką z majątkiem.

Wtedy wierzyciel może pozwać nie tylko SPRZEDAJĄCEGO, ale i… KUPUJĄCEGO.

A sąd zapyta:

• Czy kupujący wiedział o długach?
• Czy mógł wiedzieć?
• Czy działał w dobrej wierze?

I właśnie tu zaświadczenie z gminy jest tarczą ochronną.

3. Kiedy brak zaświadczenia jest SYGNAŁEM ALARMOWYM?

Gdy sprzedający unika kontaktu z urzędem

Częsty przypadek:

– „Nie mam czasu iść do urzędu.”

– „Urząd długo wydaje zaświadczenia.”

– „To niepotrzebne, pośrednik mówił.”

Z naszego doświadczenia: osoby zadłużone panicznie boją się urzędów.

Gdy sprzedający ma zajęcia komornicze lub wzmianki w KW

Niewinne zaległości od nieruchomości to często „czubek góry lodowej”.

Jeśli ktoś nie płaci 100–300 zł podatku rocznie, to: zwykle ma problem z dużo większymi długami.

Gdy sprzedający prosi o szybki termin i pominięcie zaświadczeń

To klasyczny schemat skargi pauliańskiej:

• osoba zadłużona wyzbywa się majątku,
• zaniża cenę,
• naciska na szybki akt,
• i unika dokumentów publicznych.

4. Co daje kupującemu zaświadczenie z urzędu miasta?

✔ 1. Dowód, że sprzedający nie ma zaległości publicznoprawnych

Czyli jest mniejsze ryzyko skargi pauliańskiej.

✔ 2. Dowód dobrej wiary

W razie procesu kupujący może pokazać:

„Sprawdziłem wszystko, miałem dokument z urzędu, działałem racjonalnie.”

✔ 3. Ochronę przed skutkami niewypłacalności sprzedającego

Jeśli sprzedający ma długi publiczne, jest duże ryzyko, że ma długi prywatne → a wierzyciele mogą zaatakować sprzedaż.

✔ 4. Informację o stanie faktycznym

W zaświadczeniu urząd nie tylko potwierdza brak zaległości, ale również:

• czy jest prowadzona egzekucja administracyjna,
• czy jest prowadzone postępowanie administracyjne,
• itp.

5. Najczęstszy MIT pośredników:

„Zaświadczenie jest niepotrzebne, bo podatek idzie za osobą.”

Ten argument ignoruje trzy rzeczy:

A) kupujący nie zna sytuacji majątkowej sprzedającego

A działanie osoby na granicy bankructwa to ryzyko skargi pauliańskiej.

B) kupujący ma obowiązek dochowania należytej staranności

Sądy badają, czy kupujący zrobił to, co „każdy rozsądny kupujący zrobiłby”.

Zaświadczenie = minimalny standard staranności.

C) zaświadczenie chroni kupującego, nie gminę

To nie dokument fiskalny.

To dokument dowodowy.

6. Skarga pauliańska – praktyczne przykłady z sądów

Przykład 1

Sprzedający miał 25 tys. zł zaległości podatkowych.

Sprzedał mieszkanie za 420 tys. zł.

Wierzyciel wniósł skargę pauliańską.

Kupujący przegrał – bo „mógł wiedzieć” o zadłużeniu.

Przykład 2

Sprzedający miał niedopłatę podatku za 3 lata.

Gmina prowadziła wobec niego egzekucję.

Kupujący nie sprawdził nic.

Sąd uznał, że „zaniedbał podstawową staranność”.

7. Czy notariusz wymaga zaświadczenia o braku zaległości?

Nie.

Bo prawo go do tego nie zobowiązuje.

Ale notariusz nie odpowiada za bezpieczeństwo Twojej transakcji — tylko za formę aktu.

Dlatego to TY jako kupujący musisz tego pilnować.

przeczytaj także:

Długi czynszowe poprzedniego właściciela w spółdzielni – kiedy i za co odpowiadasz po zakupie (2025)

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/dlugi-czynszowe-poprzedniego-wlasciciela-w

8. Co wpisać do aktu notarialnego? (koniecznie!)

W akcie należy umieścić:

✔ „Sprzedający oświadcza, że nie posiada zaległości z tytułu podatków lokalnych wobec gminy (…)”

A najlepiej:

✔ OPISAĆ ZAŚWIADCZENIE, numer i datę jego wydania oraz treść

na dzień podpisania aktu.

Chcesz sprawdzić, czy Twoja transakcja jest bezpieczna?

Skontaktuj się z nami

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

#prawoNieruchomości #sprzedażmieszkania #kupnomieszkania #skargapauliańska #BezpiecznaTransakcja24 #aktnotarialny #notariusz #nieruchomości2025 #podatkinieruchomości #oszustwotygodnia

• zaświadczenie o braku zaległości podatkowych sprzedaż
• czy trzeba zaświadczenie z urzędu miasta przy sprzedaży mieszkania
• podatek od nieruchomości a sprzedaż
• skarga pauliańska kupujący
• długi sprzedającego a odpowiedzialność kupującego
• bezpieczeństwo zakupu mieszkania 2025
• zaległości podatkowe nieruchomości sprzedaż