Jak rozwiązać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania – krok po kroku (2025)
20 gru
1. Czym różni się rozwiązanie od odstąpienia od umowy przedwstępnej
To najczęstszy błąd w praktyce.
W języku potocznym używa się słów „odstąpić” i „rozwiązać” zamiennie, ale w sensie prawnym oznaczają coś zupełnie innego.
Rozwiązanie umowy
- może nastąpić tylko za zgodą obu stron,
- jest czynnością dwustronną, najlepiej w formie pisemnej,
- powoduje, że strony cofają się do stanu sprzed zawarcia umowy (jeśli tak uzgodnią).
Rozwiązanie działa na przyszłość – umowa przestaje obowiązywać, ale nie rodzi roszczeń odszkodowawczych (chyba że strony postanowią inaczej).
Odstąpienie od umowy
- to jednostronne oświadczenie woli,
- wymaga podstawy prawnej lub zapisu w umowie („prawo odstąpienia”),
- powoduje, że umowa uważa się za niezawartą od początku
Odstąpienie jest często powiązane z zadatkiem (art. 394 Kodeksu cywilnego): jeśli umowa nie zostanie wykonana z winy jednej ze stron – druga może zatrzymać zadatek lub żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości.
2. Sprawdź, jaką masz formę umowy
Zanim podejmiesz jakiekolwiek działania, przeanalizuj treść podpisanej umowy:
Jeżeli umowa była podpisana u notariusza, najlepiej sporządzić protokół rozwiązania w tej samej formie – w przeciwnym razie w sądzie mogą pojawić się wątpliwości co do ważności odstąpienia.
3. W jakich sytuacjach można rozwiązać umowę
Oto najczęstsze przypadki z praktyki:
- Kupujący nie otrzymał kredytu – jeśli nie przewidziano tego w umowie, nie oznacza to automatycznego rozwiązania. Można jednak zawrzeć porozumienie stron i rozwiązać umowę bez konsekwencji.
- Nieruchomość ma wady prawne – np. brak uregulowanego gruntu, ekspektatywa spółdzielczego prawa, służebność drogi koniecznej. Kupujący może odmówić zawarcia umowy przyrzeczonej i żądać zwrotu zadatku.
- Sprzedający zmienia zdanie – bez podstawy prawnej nie może się „wycofać”, chyba że kupujący się zgodzi.
- Strony nie dotrzymały terminu zawarcia aktu notarialnego – jeśli upłynął termin, a żadna ze stron nie żądała wykonania, umowa wygasa.
4. Jak prawidłowo rozwiązać umowę – krok po kroku
Krok 1. Sprawdź zapisy w umowie
Poszukaj klauzul typu:
„Strony mogą rozwiązać umowę za porozumieniem stron”
lub
„Każda ze stron może odstąpić od umowy w razie niewykonania zobowiązania przez drugą stronę”.
Bez tego nie możesz jednostronnie rozwiązać umowy – tylko odstąpić, jeśli istnieją ku temu podstawy z Kodeksu cywilnego.
Krok 2. Przygotuj pisemne porozumienie stron
Jeśli obie strony się zgadzają, sporządź porozumienie o rozwiązaniu umowy przedwstępnej.
W dokumencie powinno się znaleźć:
- data i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej,
- dane stron,
- zgodne oświadczenie o rozwiązaniu,
- zasady rozliczeń (np. zwrot zadatku, brak roszczeń),
- podpisy obu stron.
W przypadku umowy notarialnej – najlepiej rozwiązać ją również w formie aktu notarialnego.
Krok 3. Odstąpienie – tylko z podstawą prawną
Jeśli druga strona nie zgadza się na rozwiązanie, możesz odstąpić od umowy jednostronnie, ale tylko w określonych przypadkach:
- jeśli przewiduje to umowa,
- jeśli druga strona nie spełniła swojego świadczenia,
- lub jeśli wystąpiła tzw. niemożność świadczenia (np. mieszkanie zostało zniszczone, grunt nieuregulowany).
W oświadczeniu o odstąpieniu warto powołać konkretny przepis.
Krok 4. Rozlicz zadatek lub zaliczkę
To kluczowy element sporny.
Zadatek i zaliczka to nie to samo:
Zadatek przepada, jeśli winna jest strona, która go dała; jeśli winna jest druga strona – zwraca go podwójnie
Zaliczka zawsze podlega zwrotowi, niezależnie od winy stron
W 2025 roku sądy wciąż uznają, że nawet e-mailowe potwierdzenie zwrotu zadatku jest wystarczające, ale tylko jeśli obie strony potwierdzą rozwiązanie.
5. Czy można rozwiązać umowę jednostronnie bez zgody drugiej strony?
Nie – rozwiązanie umowy zawsze wymaga zgody obu stron.
Jednostronne działanie to odstąpienie, które wywołuje inne skutki prawne.
Jednak jeśli:
- druga strona rażąco narusza postanowienia (np. odmawia podpisania aktu),
- lub zachodzi tzw. niemożliwość świadczenia,
możesz złożyć oświadczenie o odstąpieniu – najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
6. Co, jeśli umowa była notarialna?
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje stronom roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.
To oznacza, że druga strona może dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.
Dlatego jeśli chcesz uniknąć procesu:
- sporządź porozumienie o rozwiązaniu w formie aktu,
- lub zrezygnuj z roszczeń wprost w dokumencie.
7. Kiedy warto skorzystać z pomocy prawnika
Jeśli:
- druga strona nie chce rozwiązać umowy,
- był wpłacony wysoki zadatek,
- umowa była zawarta u notariusza,
- warto zlecić analizę prawną.
Na stronie BezpiecznaTransakcja24.pl możesz zamówić usługę:
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
Zyskasz:
- Pełna analiza stanu prawnego nieruchomości (księga wieczysta, hipoteka, roszczenia, służebności)
- Sporządzenie wniosku wieczystoksięgowego (wykreślenia, aktualizacje itp.)
- Weryfikacja dokumentów niezbędnych do sprzedaży
- Lista brakujących dokumentów i wskazówki jak je uzupełnić
- Raport „Bezpieczna sprzedaż” – gotowy do okazania kupującemu
- Certyfikat „Nieruchomość zweryfikowana”
- Przygotowanie zestawu dokumentów do umowy przedwstępnej
- Projekt indywidualnej umowy przedwstępnej
- Wsparcie prawnika przy negocjacjach warunków umowy (mailowo lub online)
- Pomoc w przygotowaniu profesjonalnego ogłoszenia (tekst + wskazówki marketingowe)
- Raport ryzyk transakcyjnych z rekomendacjami działań
- Dedykowany prawnik prowadzący transakcję
- Analiza i przesłanie kompletnej dokumentacji do notariusza
- Weryfikacja projektu aktu notarialnego
- Wsparcie prawnika podczas negocjacji i przy podpisaniu aktu notarialnego (online)
- Nielimitowane konsultacje w trakcie całego procesu
- Monitoring zmian w księdze wieczystej (wpisy, hipoteki, roszczenia)
- Raport końcowy „Sprzedaż bez ryzyka”
Korzyść: Całkowity spokój – prawnik czuwa nad Twoją transakcją od pierwszego dokumentu po podpis aktu.
Skontaktuj się z nami: https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
7. Przeczytaj także
Jak sprawdzić sprzedającego, zanim wpłacisz zadatek?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-sprawdzic-sprzedajacego-zanim-wplacisz
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym kupującym?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-zabezpieczyc-sie-przed-nieuczciwym
Analiza umowy rezerwacyjnej. 5 pułapek, które widzimy codziennie (rynek wtórny)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/analiza-umowy-rezerwacyjnej-5-pulapek-ktore
Rozwiązanie umowy przedwstępnej zawartej u notariusza – czy wystarczy zwykłe pismo? [Poradnik 2025] https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/rozwiazanie-umowy-przedwstepnej-zawartej-u
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.