Jak rozwiązać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania – krok po kroku (2025)

1. Czym różni się rozwiązanie od odstąpienia od umowy przedwstępnej

To najczęstszy błąd w praktyce.

W języku potocznym używa się słów „odstąpić” i „rozwiązać” zamiennie, ale w sensie prawnym oznaczają coś zupełnie innego.

Rozwiązanie umowy

• może nastąpić tylko za zgodą obu stron,
• jest czynnością dwustronną, najlepiej w formie pisemnej,
• powoduje, że strony cofają się do stanu sprzed zawarcia umowy (jeśli tak uzgodnią).

Rozwiązanie działa na przyszłość – umowa przestaje obowiązywać, ale nie rodzi roszczeń odszkodowawczych (chyba że strony postanowią inaczej).

Odstąpienie od umowy

• to jednostronne oświadczenie woli,
• wymaga podstawy prawnej lub zapisu w umowie („prawo odstąpienia”),
• powoduje, że umowa uważa się za niezawartą od początku

Odstąpienie jest często powiązane z zadatkiem (art. 394 Kodeksu cywilnego): jeśli umowa nie zostanie wykonana z winy jednej ze stron – druga może zatrzymać zadatek lub żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości.

2. Sprawdź, jaką masz formę umowy

Zanim podejmiesz jakiekolwiek działania, przeanalizuj treść podpisanej umowy:

Jeżeli umowa była podpisana u notariusza, najlepiej sporządzić protokół rozwiązania w tej samej formie – w przeciwnym razie w sądzie mogą pojawić się wątpliwości co do ważności odstąpienia.

3. W jakich sytuacjach można rozwiązać umowę

Oto najczęstsze przypadki z praktyki:

• Kupujący nie otrzymał kredytu – jeśli nie przewidziano tego w umowie, nie oznacza to automatycznego rozwiązania. Można jednak zawrzeć porozumienie stron i rozwiązać umowę bez konsekwencji.
• Nieruchomość ma wady prawne – np. brak uregulowanego gruntu, ekspektatywa spółdzielczego prawa, służebność drogi koniecznej. Kupujący może odmówić zawarcia umowy przyrzeczonej i żądać zwrotu zadatku.
• Sprzedający zmienia zdanie – bez podstawy prawnej nie może się „wycofać”, chyba że kupujący się zgodzi.
• Strony nie dotrzymały terminu zawarcia aktu notarialnego – jeśli upłynął termin, a żadna ze stron nie żądała wykonania, umowa wygasa.

4. Jak prawidłowo rozwiązać umowę – krok po kroku

Krok 1. Sprawdź zapisy w umowie

Poszukaj klauzul typu:

„Strony mogą rozwiązać umowę za porozumieniem stron”

lub

„Każda ze stron może odstąpić od umowy w razie niewykonania zobowiązania przez drugą stronę”.

Bez tego nie możesz jednostronnie rozwiązać umowy – tylko odstąpić, jeśli istnieją ku temu podstawy z Kodeksu cywilnego.

Krok 2. Przygotuj pisemne porozumienie stron

Jeśli obie strony się zgadzają, sporządź porozumienie o rozwiązaniu umowy przedwstępnej.

W dokumencie powinno się znaleźć:

• data i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej,
• dane stron,
• zgodne oświadczenie o rozwiązaniu,
• zasady rozliczeń (np. zwrot zadatku, brak roszczeń),
• podpisy obu stron.

W przypadku umowy notarialnej – najlepiej rozwiązać ją również w formie aktu notarialnego.

Krok 3. Odstąpienie – tylko z podstawą prawną

Jeśli druga strona nie zgadza się na rozwiązanie, możesz odstąpić od umowy jednostronnie, ale tylko w określonych przypadkach:

• jeśli przewiduje to umowa,
• jeśli druga strona nie spełniła swojego świadczenia,
• lub jeśli wystąpiła tzw. niemożność świadczenia (np. mieszkanie zostało zniszczone, grunt nieuregulowany).

W oświadczeniu o odstąpieniu warto powołać konkretny przepis.

Krok 4. Rozlicz zadatek lub zaliczkę

To kluczowy element sporny.

Zadatek i zaliczka to nie to samo:

Zadatek przepada, jeśli winna jest strona, która go dała; jeśli winna jest druga strona – zwraca go podwójnie

Zaliczka zawsze podlega zwrotowi, niezależnie od winy stron

W 2025 roku sądy wciąż uznają, że nawet e-mailowe potwierdzenie zwrotu zadatku jest wystarczające, ale tylko jeśli obie strony potwierdzą rozwiązanie.

5. Czy można rozwiązać umowę jednostronnie bez zgody drugiej strony?

Nie – rozwiązanie umowy zawsze wymaga zgody obu stron.

Jednostronne działanie to odstąpienie, które wywołuje inne skutki prawne.

Jednak jeśli:

• druga strona rażąco narusza postanowienia (np. odmawia podpisania aktu),
• lub zachodzi tzw. niemożliwość świadczenia,

możesz złożyć oświadczenie o odstąpieniu – najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

6. Co, jeśli umowa była notarialna?

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje stronom roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.

To oznacza, że druga strona może dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.

Dlatego jeśli chcesz uniknąć procesu:

• sporządź porozumienie o rozwiązaniu w formie aktu,
• lub zrezygnuj z roszczeń wprost w dokumencie.

7. Kiedy warto skorzystać z pomocy prawnika

Jeśli:

• druga strona nie chce rozwiązać umowy,
• był wpłacony wysoki zadatek,
• umowa była zawarta u notariusza,
• warto zlecić analizę prawną.

Na stronie BezpiecznaTransakcja24.pl możesz zamówić usługę:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

Zyskasz:

• Pełna analiza stanu prawnego nieruchomości (księga wieczysta, hipoteka, roszczenia, służebności)
• Sporządzenie wniosku wieczystoksięgowego (wykreślenia, aktualizacje itp.)
• Weryfikacja dokumentów niezbędnych do sprzedaży
• Lista brakujących dokumentów i wskazówki jak je uzupełnić
• Raport „Bezpieczna sprzedaż” – gotowy do okazania kupującemu
• Certyfikat „Nieruchomość zweryfikowana”
• Przygotowanie zestawu dokumentów do umowy przedwstępnej
• Projekt indywidualnej umowy przedwstępnej
• Wsparcie prawnika przy negocjacjach warunków umowy (mailowo lub online)
• Pomoc w przygotowaniu profesjonalnego ogłoszenia (tekst + wskazówki marketingowe)
• Raport ryzyk transakcyjnych z rekomendacjami działań
• Dedykowany prawnik prowadzący transakcję
• Analiza i przesłanie kompletnej dokumentacji do notariusza
• Weryfikacja projektu aktu notarialnego
• Wsparcie prawnika podczas negocjacji i przy podpisaniu aktu notarialnego (online)
• Nielimitowane konsultacje w trakcie całego procesu
• Monitoring zmian w księdze wieczystej (wpisy, hipoteki, roszczenia)
• Raport końcowy „Sprzedaż bez ryzyka”

Korzyść: Całkowity spokój – prawnik czuwa nad Twoją transakcją od pierwszego dokumentu po podpis aktu.

Skontaktuj się z nami: https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

#jak rozwiązać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego

#rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania bez kary

#czy można odzyskać zadatek po rozwiązaniu umowy

#wzór porozumienia stron o rozwiązaniu umowy przedwstępnej PDF

#umowa przedwstępna nie doszła do skutku co dalej