Jak rozwiązać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania – krok po kroku (2025)

1. Czym różni się rozwiązanie od odstąpienia od umowy przedwstępnej

To najczęstszy błąd w praktyce.

W języku potocznym używa się słów „odstąpić” i „rozwiązać” zamiennie, ale w sensie prawnym oznaczają coś zupełnie innego.

Rozwiązanie umowy

• może nastąpić tylko za zgodą obu stron,
• jest czynnością dwustronną, najlepiej w formie pisemnej,
• powoduje, że strony cofają się do stanu sprzed zawarcia umowy (jeśli tak uzgodnią).

Rozwiązanie działa na przyszłość – umowa przestaje obowiązywać, ale nie rodzi roszczeń odszkodowawczych (chyba że strony postanowią inaczej).

Odstąpienie od umowy

• to jednostronne oświadczenie woli,
• wymaga podstawy prawnej lub zapisu w umowie („prawo odstąpienia”),
• powoduje, że umowa uważa się za niezawartą od początku

Odstąpienie jest często powiązane z zadatkiem (art. 394 Kodeksu cywilnego): jeśli umowa nie zostanie wykonana z winy jednej ze stron – druga może zatrzymać zadatek lub żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości.

2. Sprawdź, jaką masz formę umowy

Zanim podejmiesz jakiekolwiek działania, przeanalizuj treść podpisanej umowy:

Jeżeli umowa była podpisana u notariusza, najlepiej sporządzić protokół rozwiązania w tej samej formie – w przeciwnym razie w sądzie mogą pojawić się wątpliwości co do ważności odstąpienia.

3. W jakich sytuacjach można rozwiązać umowę

Oto najczęstsze przypadki z praktyki:

• Kupujący nie otrzymał kredytu – jeśli nie przewidziano tego w umowie, nie oznacza to automatycznego rozwiązania. Można jednak zawrzeć porozumienie stron i rozwiązać umowę bez konsekwencji.
• Nieruchomość ma wady prawne – np. brak uregulowanego gruntu, ekspektatywa spółdzielczego prawa, służebność drogi koniecznej. Kupujący może odmówić zawarcia umowy przyrzeczonej i żądać zwrotu zadatku.
• Sprzedający zmienia zdanie – bez podstawy prawnej nie może się „wycofać”, chyba że kupujący się zgodzi.
• Strony nie dotrzymały terminu zawarcia aktu notarialnego – jeśli upłynął termin, a żadna ze stron nie żądała wykonania, umowa wygasa.

4. Jak prawidłowo rozwiązać umowę – krok po kroku

Krok 1. Sprawdź zapisy w umowie

Poszukaj klauzul typu:

„Strony mogą rozwiązać umowę za porozumieniem stron”

lub

„Każda ze stron może odstąpić od umowy w razie niewykonania zobowiązania przez drugą stronę”.

Bez tego nie możesz jednostronnie rozwiązać umowy – tylko odstąpić, jeśli istnieją ku temu podstawy z Kodeksu cywilnego.

Krok 2. Przygotuj pisemne porozumienie stron

Jeśli obie strony się zgadzają, sporządź porozumienie o rozwiązaniu umowy przedwstępnej.

W dokumencie powinno się znaleźć:

• data i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej,
• dane stron,
• zgodne oświadczenie o rozwiązaniu,
• zasady rozliczeń (np. zwrot zadatku, brak roszczeń),
• podpisy obu stron.

W przypadku umowy notarialnej – najlepiej rozwiązać ją również w formie aktu notarialnego.

Krok 3. Odstąpienie – tylko z podstawą prawną

Jeśli druga strona nie zgadza się na rozwiązanie, możesz odstąpić od umowy jednostronnie, ale tylko w określonych przypadkach:

• jeśli przewiduje to umowa,
• jeśli druga strona nie spełniła swojego świadczenia,
• lub jeśli wystąpiła tzw. niemożność świadczenia (np. mieszkanie zostało zniszczone, grunt nieuregulowany).

W oświadczeniu o odstąpieniu warto powołać konkretny przepis.

Krok 4. Rozlicz zadatek lub zaliczkę

To kluczowy element sporny.

Zadatek i zaliczka to nie to samo:

Zadatek przepada, jeśli winna jest strona, która go dała; jeśli winna jest druga strona – zwraca go podwójnie

Zaliczka zawsze podlega zwrotowi, niezależnie od winy stron

W 2025 roku sądy wciąż uznają, że nawet e-mailowe potwierdzenie zwrotu zadatku jest wystarczające, ale tylko jeśli obie strony potwierdzą rozwiązanie.

5. Czy można rozwiązać umowę jednostronnie bez zgody drugiej strony?

Nie – rozwiązanie umowy zawsze wymaga zgody obu stron.

Jednostronne działanie to odstąpienie, które wywołuje inne skutki prawne.

Jednak jeśli:

• druga strona rażąco narusza postanowienia (np. odmawia podpisania aktu),
• lub zachodzi tzw. niemożliwość świadczenia,

możesz złożyć oświadczenie o odstąpieniu – najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

6. Co, jeśli umowa była notarialna?

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje stronom roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.

To oznacza, że druga strona może dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.

Dlatego jeśli chcesz uniknąć procesu:

• sporządź porozumienie o rozwiązaniu w formie aktu,
• lub zrezygnuj z roszczeń wprost w dokumencie.

7. Kiedy warto skorzystać z pomocy prawnika

Jeśli:

• druga strona nie chce rozwiązać umowy,
• był wpłacony wysoki zadatek,
• umowa była zawarta u notariusza,
• warto zlecić analizę prawną.

Na stronie BezpiecznaTransakcja24.pl możesz zamówić usługę:

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2

https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2

Zyskasz:

• Pełna analiza stanu prawnego nieruchomości (księga wieczysta, hipoteka, roszczenia, służebności)
• Sporządzenie wniosku wieczystoksięgowego (wykreślenia, aktualizacje itp.)
• Weryfikacja dokumentów niezbędnych do sprzedaży
• Lista brakujących dokumentów i wskazówki jak je uzupełnić
• Raport „Bezpieczna sprzedaż” – gotowy do okazania kupującemu
• Certyfikat „Nieruchomość zweryfikowana”
• Przygotowanie zestawu dokumentów do umowy przedwstępnej
• Projekt indywidualnej umowy przedwstępnej
• Wsparcie prawnika przy negocjacjach warunków umowy (mailowo lub online)
• Pomoc w przygotowaniu profesjonalnego ogłoszenia (tekst + wskazówki marketingowe)
• Raport ryzyk transakcyjnych z rekomendacjami działań
• Dedykowany prawnik prowadzący transakcję
• Analiza i przesłanie kompletnej dokumentacji do notariusza
• Weryfikacja projektu aktu notarialnego
• Wsparcie prawnika podczas negocjacji i przy podpisaniu aktu notarialnego (online)
• Nielimitowane konsultacje w trakcie całego procesu
• Monitoring zmian w księdze wieczystej (wpisy, hipoteki, roszczenia)
• Raport końcowy „Sprzedaż bez ryzyka”

Korzyść: Całkowity spokój – prawnik czuwa nad Twoją transakcją od pierwszego dokumentu po podpis aktu.

Napisz do nas i opisz problem: https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

7. Przeczytaj także

Jak sprawdzić sprzedającego, zanim wpłacisz zadatek?

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-sprawdzic-sprzedajacego-zanim-wplacisz

Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym kupującym?

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-zabezpieczyc-sie-przed-nieuczciwym

Analiza umowy rezerwacyjnej. 5 pułapek, które widzimy codziennie (rynek wtórny)

https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/analiza-umowy-rezerwacyjnej-5-pulapek-ktore

Rozwiązanie umowy przedwstępnej zawartej u notariusza – czy wystarczy zwykłe pismo? [Poradnik 2025] https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/rozwiazanie-umowy-przedwstepnej-zawartej-u

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę rozwiązać umowę przedwstępną bez zgody drugiej strony?

Jak odróżnić rozwiązanie umowy od odstąpienia od niej?

Jak prawidłowo złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej?

Czy e-mail lub SMS o odstąpieniu jest skuteczny?

Co jeśli umowa przedwstępna nie przewiduje prawa do odstąpienia?

Jakie są różnice między zadatkiem a zaliczką przy rozwiązaniu umowy?

Kiedy mogę zatrzymać zadatek, a kiedy muszę go zwrócić podwójnie?

Co jeśli druga strona odmawia podpisania porozumienia o rozwiązaniu?

Czy mogę rozwiązać umowę, jeśli nie otrzymałem kredytu hipotecznego?

Jakie są konsekwencje prawne rozwiązania umowy przedwstępnej?

Co powinno znaleźć się w porozumieniu o rozwiązaniu umowy przedwstępnej?

Gdzie i w jakiej formie najlepiej sporządzić rozwiązanie umowy?

Czy umowa notarialna przedwstępna musi być rozwiązana aktem notarialnym?

Czy mogę rozwiązać umowę, jeśli mieszkanie ma wadę prawną?

Jaki jest termin na wykonanie umowy przedwstępnej?

Co się dzieje po upływie terminu, jeśli umowa nie została zrealizowana?

Czy mogę żądać odszkodowania po rozwiązaniu umowy przedwstępnej?

Jak rozwiązać umowę, jeśli termin był błędnie określony?

Czy mogę rozwiązać umowę przedwstępną, jeśli zadatek nie został przekazany?

Jak przesłać oświadczenie o rozwiązaniu umowy pocztą?

Czy kupujący może jednostronnie rozwiązać umowę, jeśli sprzedający opóźnia podpis aktu?

Jaki jest skutek prawny, gdy umowa przedwstępna nie ma terminu?

Czy można odrzucić umowę bez zadatku?

Jak udokumentować, że druga strona naruszyła umowę przedwstępną?

Czy mogę rozwiązać umowę, jeśli mieszkanie uległo pogorszeniu?

Jak długo mam prawo do rozwiązania umowy?

Czy wysłanie listu poleconego zawsze działa?

Czy rozwiązanie umowy musi być potwierdzone przez notariusza?

Co jeśli porozumienie stron o rozwiązaniu nie zawiera skutków finansowych?

Jakie są ryzyka rozwiązania umowy bez pomocy prawnika?

Czy sąd może nakazać zawarcie umowy przyrzeczonej mimo rozwiązania?

Czy mogę rozwiązać umowę, jeśli kupujący nie zapłacił ceny?

Jakie wymagania formalne musi spełniać odstąpienie?

Czy rozwiązanie umowy przedwstępnej oznacza koniec wszystkich roszczeń?

Jakie klauzule zabezpieczają rozwiązanie umowy przedwstępnej?

Jak poprawić zapisy umowy, żeby łatwiej rozwiązać ją później?

Czy porozumienie o rozwiązaniu musi wskazywać zwrot zadatku?

Co się dzieje z roszczeniem o zawarcie umowy przyrzeczonej po rozwiązaniu?

Czy rozwiązanie umowy przedwstępnej jest kosztowe?

Jak udowodnić naruszenie umowy przedwstępnej przed sądem?

Czy rozwiązanie umowy przedwstępnej oznacza też zakończenie negocjacji?

Jak wpisać rozwiązanie umowy do akt notarialnych?

Czy mogę odwołać odstąpienie po wysłaniu pisma?

Jakie są najczęstsze błędy przy rozwiązaniu umowy?

Czy odstąpienie z powodu braku kredytu ma specjalne wymogi?

Czy mogę rozwiązać umowę przedwstępną, jeśli sprzedający nie przekazał dokumentów?

Jak długo trwa proces rozwiązania umowy przedwstępnej?

Co jeśli umowa była zawarta bez formy notarialnej?

Jakie są skutki przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej?

Czy rozwiązanie umowy może być mediowane zamiast sądowe?