Dlaczego formalnie poprawny akt notarialny może być katastrofą?
9 sty
1. Akt notarialny bada formę, nie rzeczywistość
Notariusz działa w granicach prawa – ale nie jest audytorem ryzyk transakcyjnych.
Sprawdza m.in.:
- tożsamość stron
- zdolność do czynności prawnych
- formę dokumentów
- zgodność oświadczeń z prawem
Nie bada natomiast:
- czy zapłata faktycznie zabezpiecza kupującego
- czy pełnomocnictwo nie zostało odwołane dzień wcześniej
- czy nieruchomość da się wydać fizycznie
- czy istnieją ryzyka podatkowe, bankowe, planistyczne
- czy transakcja nie jest elementem oszustwa
Akt notarialny to zapis woli stron – nie gwarancja bezpieczeństwa.
2. Najgroźniejsze elementy, w których akt „jest poprawny”, ale niszczy nabywcę
A) Płatność zgodna z aktem, ale nie do właściwej osoby
- zapłata na konto jednego współwłaściciela
- brak zgody pozostałych
- ryzyko podwójnej zapłaty lub 75% podatku
Akt jest poprawny.
Skutki – katastrofalne.
B) Spłata cudzego kredytu na zły rachunek
- przelew na ROR sprzedającego zamiast rachunku technicznego banku
- hipoteka pozostaje w KW
- bank nie uznaje spłaty
Akt istnieje.
Pieniędzy nie da się odzyskać.
C) Pełnomocnictwo ważne formalnie, nieważne materialnie
- pełnomocnictwo zostało odwołane
- mocodawca zmarł
- zakres nie obejmuje odbioru ceny
Notariusz nie ma centralnego rejestru pełnomocnictw.
Akt bywa nieważny – ale pieniądze znikają.
D) Lokal „sprzedany”, ale niewydany
- brak terminu wydania
- brak kary umownej
- brak protokołu
Kupujący płaci kredyt.
Sprzedający nadal mieszka.
Akt jest ważny.
Władztwa nad nieruchomością – brak.
E) Ukryta wada prawna lub sanitarna
- lokal po zgonie
- ekspektatywa zamiast prawa
- nieuregulowany grunt
- strefy ochronne (cmentarze, linie, infrastruktura)
Akt nie bada historii lokalu.
Rękojmia działa po fakcie – często po latach.
3. Dlaczego notariusz nie ponosi za to odpowiedzialności
To kluczowe i często niezrozumiałe.
Notariusz:
- nie odpowiada za ekonomiczne skutki transakcji
- nie odpowiada za ryzyka podatkowe stron
- nie odpowiada za prawdziwość oświadczeń stron, jeśli nie są oczywiście sprzeczne z prawem
Dlatego argument:
„Skoro notariusz podpisał, to było bezpieczne”
…jest najdroższym mitem rynku nieruchomości.
4. Akt notarialny to punkt bez powrotu
Po podpisaniu aktu:
- własność przechodzi definitywnie
- pieniądze często są już nie do odzyskania
- bank, fiskus i sąd działają literalnie, nie „zdroworozsądkowo”
Błędy popełnione przed aktem są tanie.
Błędy po akcie – ekstremalnie drogie.
5. Dlaczego analiza „przed aktem” jest dziś koniecznością, nie luksusem
Rynek nieruchomości w 2026 r. to:
- więcej oszustw niż kiedykolwiek
- skomplikowane struktury własności
- agresywna optymalizacja podatkowa
- presja czasu (kredyty, terminy, deweloperzy)
Dlatego sam akt notarialny już nie wystarcza.
6. Jak zabezpiecza transakcję BezpiecznaTransakcja24.pl
W BezpiecznaTransakcja24.pl robimy to, czego nie obejmuje czynność notarialna:
- analizujemy ryzyka prawne, podatkowe i bankowe
- sprawdzamy płatności, rachunki, depozyty
- weryfikujemy pełnomocnictwa i dokumenty źródłowe
- przygotowujemy bezpieczne klauzule do aktu
- wychwytujemy sygnały, przy których notariusz musi przerwać czynność
Rekomendowane pakiety (niezbędne przy realnych transakcjach)
KUPUJ BEZ RYZYKA – Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/kupuj-bez-ryzyka-pakiet-pro-2
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ – Pakiet ELITE
(dla złożonych stanów prawnych, kredytów, współwłasności)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2
Analiza ryzyk transakcyjnych – 24h
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
To realne ubezpieczenie transakcji za setki tysięcy lub miliony złotych.
Wnioski końcowe
Akt notarialny:
- zamyka transakcję formalnie
- ale nie chroni przed skutkami złych decyzji
Jeżeli ktoś mówi Ci:
„Wystarczy notariusz”
…to znaczy, że nie rozumie współczesnego obrotu nieruchomościami.
Zanim podpiszesz akt:
✔ sprawdź dokumenty
✔ sprawdź płatności
✔ sprawdź ryzyka
✔ sprawdź to z profesjonalistą, który nie sprzedaje mieszkań – tylko bezpieczeństwo
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Przeczytaj także:
Jak sprawdzić sprzedającego, zanim wpłacisz zadatek?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-sprawdzic-sprzedajacego-zanim-wplacisz
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym kupującym?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/jak-zabezpieczyc-sie-przed-nieuczciwym
Podwyżka ceny przy akcie. Co zrobić, gdy sprzedający żąda więcej w ostatniej chwili?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/podwyzka-ceny-przy-akcie-co-zrobic-gdy
„Nie ustanowię hipoteki, zrobię to po akcie” – i… sprzedający nie zobaczył ani złotówki
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/nie-ustanowie-hipoteki-zrobie-to-po-akcie-i
Sprzedaż i darowizna w jednym akcie notarialnym – gdy kupujący jeszcze nie zapłacił. Ryzyka 2025
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-i-darowizna-w-jednym-akcie
Czy notariusz sprawdza, czy pełnomocnictwo jest prawdziwe? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-sprawdza-czy-pelnomocnictwo
#aktNotarialny
#prawoNieruchomosci
#ryzykaTransakcyjne
#kupnomieszkania
#sprzedaznieruchomosci
#notariusz
#bezpiecznatransakcja
#BT24
#ukryteRyzyka
#analizaprawna
#depozytNotarialny
#pelnaOdpowiedzialnosc
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.