Jak rozpoznać nieuczciwego pośrednika nieruchomości i odzyskać pieniądze – poradnik 2025
8 sty
1. Kim jest pośrednik nieruchomości i jakie ma obowiązki
Zgodnie z art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednik to osoba, która zawodowo zajmuje się kojarzeniem stron transakcji kupna, sprzedaży lub najmu nieruchomości.
Pośrednik:
- musi mieć zawartą umowę pośrednictwa w formie pisemnej pod rygorem nieważności,
- powinien posiadać ubezpieczenie OC,
- ma obowiązek działać z należytą starannością i zgodnie z interesem klienta.
Brak tych elementów to pierwszy sygnał ostrzegawczy.
2. Jak rozpoznać nieuczciwego pośrednika – 7 sygnałów ostrzegawczych
Brak pisemnej umowy pośrednictwa
Jeśli agent nie chce podpisać umowy lub twierdzi, że „to tylko formalność” – natychmiast przerwij współpracę.
Umowa to warunek legalności działania pośrednika.
Brak ubezpieczenia OC
Każdy pośrednik powinien mieć aktualne ubezpieczenie OC – numer polisy można sprawdzić na stronie https://rejestr.pfrn.pl
Jeśli nie chce go podać – to znak, że działa nielegalnie.
Pobieranie pieniędzy przed wykonaniem usługi
Zaliczki „na rezerwację” lub „za pokazanie mieszkania” są jednym z najczęstszych oszustw.
Pośrednik może pobrać prowizję dopiero po skutecznym doprowadzeniu do transakcji.
Brak licencji lub fałszywa firma
Pośrednik nie musi mieć już państwowej licencji (zniesiono obowiązek w 2014 r.), ale powinien działać w ramach zarejestrowanej działalności.
Sprawdź w CEIDG lub KRS, czy firma w ogóle istnieje.
Presja czasu
„Proszę się zdecydować dziś, bo jutro mieszkania już nie będzie” – to klasyczna technika manipulacyjna.
Uczciwy agent nigdy nie wymusza decyzji.
Ukrywanie dokumentów lub danych właściciela
Jeśli pośrednik nie pokazuje numeru księgi wieczystej albo nie chce podać danych właściciela – nie kontynuuj transakcji.
Niejasne zapisy w umowie
Zawsze czytaj drobny druk – nieuczciwi pośrednicy często przemycają zapisy o „prowizji od każdej oferty przedstawionej klientowi”, nawet jeśli nie doszło do transakcji.
3. Jak się zabezpieczyć przed oszukańczym pośrednikiem
Sprawdź pośrednika w rejestrach
- CEIDG.gov.pl– czy prowadzi działalność gospodarczą,
- Rejestr Pośredników PFRN– czy ma numer licencji,
- Google / Opinie / Facebook – czy są negatywne komentarze.
Zawrzyj pisemną umowę
Ustal: zakres obowiązków pośrednika, wysokość i termin zapłaty prowizji, zasady rozwiązania umowy.
Umowa ustna lub e-mailowa nie chroni Cię w sądzie.
Nie przekazuj pieniędzy „na słowo”
Każda płatność musi być potwierdzona przelewem lub rachunkiem.
Nigdy nie dawaj gotówki – to najczęstszy mechanizm wyłudzeń.
4. Co zrobić, gdy pośrednik Cię oszukał
Nieuczciwy pośrednik może ponosić odpowiedzialność cywilną, karną lub dyscyplinarną – w zależności od sytuacji.
1. Odpowiedzialność cywilna (roszczenia o odszkodowanie)
Podstawa prawna: art. 471 Kodeksu cywilnego
Jeśli pośrednik nie wykonał umowy lub zrobił to nienależycie (np. nie znalazł kupca, mimo pobrania prowizji), możesz żądać zwrotu pieniędzy lub odszkodowania.
Dowody:
- umowa pośrednictwa,
- potwierdzenia przelewów,
- korespondencja mailowa / SMS.
2. Odpowiedzialność karna
Gdy pośrednik świadomie wprowadził Cię w błąd (np. fikcyjne ogłoszenie, fałszywe dokumenty, pobrana zaliczka i zniknięcie), czyn może być kwalifikowany jako oszustwo z art. 286 Kodeksu karnego (do 8 lat pozbawienia wolności).
Zgłoszenie należy złożyć na policję lub w prokuraturze.
3. Odpowiedzialność dyscyplinarna
Jeśli pośrednik jest członkiem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) – możesz złożyć skargę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.
5. Jak odzyskać pieniądze od pośrednika – krok po kroku
- Wezwanie do zapłaty - wyślij listem poleconym (z potwierdzeniem odbioru) wezwanie do zwrotu pieniędzy, wskazując podstawę (art. 471 KC lub art. 410 KC – nienależne świadczenie).
- Zgłoszenie do ubezpieczyciela - jeśli pośrednik ma polisę OC – możesz żądać wypłaty odszkodowania z jego ubezpieczenia.
- Pozew cywilny - w przypadku braku reakcji – złóż pozew o zapłatę w sądzie rejonowym właściwym dla siedziby pośrednika.
- Zawiadomienie o przestępstwie - jeśli oszustwo było umyślne (fałszywe ogłoszenie, pobrana zaliczka bez zamiaru wykonania usługi) – zgłoś sprawę organom ścigania.
6. Jak pomaga BezpiecznaTransakcja24.pl
Platforma BezpiecznaTransakcja24.pl pomaga chronić klientów na każdym etapie transakcji:
Sprawdź, dlaczego potrzebujesz prawnika a nie pośrednika
W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.
Skontaktuj się z ekspertem
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet START
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-start-2
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIĄ - Pakiet PRO
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-pro-2
SPRZEDAJ Z PEWNOŚCIA - Pakiet ELITE
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprzedaj-z-pewnoscia-pakiet-elite-2
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
7. FAQ
Czy mogę odstąpić od umowy pośrednictwa?
Tak – jeśli pośrednik nie wykonuje umowy lub działa niezgodnie z jej treścią, możesz ją wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym.
Czy mogę żądać zwrotu prowizji po sprzedaży mieszkania?
Tak, jeśli pośrednik nie przyczynił się faktycznie do zawarcia umowy.
Czy pośrednik może pobrać prowizję od obu stron?
Tylko jeśli zostało to jasno zapisane w dwóch odrębnych umowach.
8. Podsumowanie
Nieuczciwi pośrednicy nieruchomości to rosnący problem, ale prawo stoi po stronie konsumentów.
Jeśli zachowasz czujność, podpiszesz właściwą umowę i skonsultujesz się z prawnikiem – masz pełne narzędzia, by uniknąć oszustwa lub odzyskać pieniądze.
Najważniejsze:
- Zawsze żądaj pisemnej umowy,
- Nigdy nie płać „zaliczki” bez potwierdzenia.
8. Przeczytaj także:
Czy pośrednik nieruchomości może żądać prowizji od spadkobierców?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-posrednik-nieruchomosci-moze-zadac
Pośrednik podpisał umowę z kilkoma osobami na to samo mieszkanie. U notariusza – dramat!
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/posrednik-podpisal-umowe-z-kilkoma-osobami
Pośrednik pobrał prowizję od obu stron – czy to w ogóle legalne?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/posrednik-pobral-prowizje-od-obu-stron-czy
„Nie mogłem sprawdzić księgi wieczystej” – jak pośrednik ukrył prawdę o mieszkaniu
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/nie-moglem-sprawdzic-ksiegi-wieczystej-jak
„Kupujący był podstawiony” – jak pośrednik próbował wyłudzić 50% prowizji
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kupujacy-byl-podstawiony-jak-posrednik
„Sprzedajmy to szybko!” – historia o pośredniku, który chciał prowizję za wszelką cenę
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedajmy-to-szybko-historia-o-posredniku
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.