„Raty notarialne” – co to właściwie jest i dlaczego w prawie coś takiego nie istnieje
8 sty
Co ludzie rozumieją przez „raty notarialne”
W praktyce „raty notarialne” oznaczają jedną z dwóch sytuacji:
- Kupujący płaci cenę za nieruchomość w częściach (ratach), określonych w akcie notarialnym.
- Sprzedający zgadza się, by część ceny została zapłacona po podpisaniu aktu, np. po kilku miesiącach.
Taka konstrukcja jest często przedstawiana jako „bezpieczna”, bo „notariusz to zatwierdził”.
Tymczasem prawnie to zwykła umowa sprzedaży z odroczonym terminem zapłaty — nic więcej.
Co mówi prawo – brak pojęcia „rat notarialnych”
Nie istnieje żaden przepis, który wprowadzałby termin rata notarialna.
Kodeks cywilny (art. 157 §1 KC) jednoznacznie stanowi:
„Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.”
Oznacza to, że akt notarialny sprzedaży nieruchomości musi być bezwarunkowy — czyli własność przechodzi na kupującego natychmiast, niezależnie od tego, czy zapłata nastąpiła.
Zatem:
- nie ma możliwości „spłacania nieruchomości u notariusza”,
- notariusz nie rozkłada ceny na raty,
- i nie odpowiada za późniejszą zapłatę rat przez kupującego.
Skąd się wzięło to określenie
Termin „raty notarialne” powstał jako marketingowy skrót stosowany przez:
- deweloperów, którzy oferują płatność w transzach,
- pośredników, którzy chcą uprościć komunikat dla klientów,
- portale finansowe opisujące tzw. sprzedaż z odroczoną płatnością.
W rzeczywistości chodzi o zwykły harmonogram płatności opisany w akcie notarialnym – np.:
„Kupujący zapłaci 200 000 zł do dnia 15 listopada 2025 r. oraz 300 000 zł do dnia 31 marca 2026 r.”
To nie są „raty notarialne”, lecz odroczona płatność, którą strony same ustalają.
Notariusz nie rozkłada płatności, nie monitoruje terminów i nie ma wpływu na wykonanie umowy.
Ryzyka tzw. „rat notarialnych”
Kupujący i sprzedający często myślą, że skoro „akt notarialny to zatwierdził”, jest chronieni.
W rzeczywistości to pozory bezpieczeństwa.
Oto najczęstsze błędy i ryzyka:
- Brak zabezpieczenia dla sprzedającego – nieruchomość jest już własnością kupującego, mimo że nie zapłacił całej kwoty.
- Brak prawa odstąpienia – nie można cofnąć przeniesienia własności, jeśli kupujący przestanie płacić.
- Brak odsetek lub kar umownych – jeśli nie zostaną zapisane w akcie, nie ma ich z mocy prawa.
- Fałszywe poczucie bezpieczeństwa kupującego – notariusz nie „nadzoruje” płatności.
- Trudności w egzekucji należności – konieczny proces sądowy lub egzekucja komornicza.
Jak to można zrobić legalnie i bezpiecznie
- Istnieją prawdziwe, legalne rozwiązania, które pozwalają rozłożyć zapłatę i chronią strony:
- Depozyt notarialny - Kupujący wpłaca pieniądze do notariusza, który wypłaca je sprzedającemu po spełnieniu warunków.
- Hipoteka umowna - Sprzedający może zabezpieczyć swoją wierzytelność hipoteką na nieruchomości do czasu pełnej zapłaty ceny.
- Zastrzeżenie własności do chwili zapłaty (tylko dla rzeczy ruchomych) - Nie dotyczy nieruchomości – ale często błędnie jest do nich stosowane w internecie.
- Umowa przedwstępna z harmonogramem płatności - Bezpieczna forma dla stron, gdy zapłata następuje w etapach przed finalnym przeniesieniem własności.
W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.
Skontaktuj się z ekspertem
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
Jak to wygląda w praktyce – przykład
Nieprawidłowo:
„Sprzedaż mieszkania w ratach notarialnych – notariusz rozkłada cenę na 12 rat.”
Nie istnieje w prawie.
Własność przenosi się od razu, niezależnie od zapłaty.
Prawidłowo:
„Strony ustaliły, że cena zostanie zapłacona w trzech częściach: 100 000 zł do 15.10.2025, 100 000 zł do 15.01.2026, 200 000 zł do 30.04.2026. W przypadku opóźnienia kupujący zapłaci odsetki ustawowe za opóźnienie.”
Legalne, przejrzyste, egzekwowalne.
Co na to notariusz
Notariusz ma obowiązek:
- poinformować strony o skutkach takiego zapisu,
- dopilnować, by nie doszło do przeniesienia własności pod warunkiem (czyli zgodnie z art. 157 KC),
- ale nie ma obowiązku ani prawa pilnować spłaty rat.
W praktyce – jeśli kupujący nie zapłaci, sprzedający musi wytoczyć powództwo o zapłatę, a nie o zwrot nieruchomości.
Podsumowanie
- „Raty notarialne” nie istnieją w prawie – to potoczny termin marketingowy.
- Notariusz nie rozkłada ceny na raty, nie pilnuje ich spłaty, ani nie odpowiada za brak zapłaty.
- Własność nieruchomości przechodzi na kupującego natychmiast po podpisaniu aktu, niezależnie od tego, czy zapłacił.
- Bezpieczniejsze rozwiązania: depozyt notarialny, hipoteka, umowa przedwstępna z harmonogramem płatności.
Zanim podpiszesz akt z tzw. „ratami notarialnymi”, upewnij się, że Twoja transakcja jest zgodna z prawem.
Skorzystaj z analizy umowy przez ekspertów BezpiecznaTransakcja24.pl – uniknij błędu, który może kosztować Cię mieszkanie.
Sprawdzenie umowy przedwstępnej pisemnej
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-umowy-przedwstepnej-pisemnej
Sprawdzenie projektu aktu notarialnego
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/sprawdzenie-projektu-aktu-notarialnego
Analiza ryzyk transakcyjnych
https://bezpiecznatransakcja24.pl/produkty/analiza-ryzyk-transakcyjnych
Przeczytaj także:
Czy można sprzedać nieruchomość w Polsce w walucie innej niż PLN?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-sprzedac-nieruchomosc-w-polsce-w
Czy warto zaniżać cenę w akcie notarialnym i „rozliczyć się pod stołem”?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-warto-zanizac-cene-w-akcie-notarialnym-i
Sprzedaż i darowizna w jednym akcie notarialnym – gdy kupujący jeszcze nie zapłacił. Ryzyka 2025
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedaz-i-darowizna-w-jednym-akcie
Czy można zapłacić za nieruchomość przed aktem notarialnym?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-mozna-zaplacic-za-nieruchomosc-przed
Sprzedajesz mieszkanie osobie bez konta w polskim banku? Sprawdź, jak się zabezpieczyć
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedajesz-mieszkanie-osobie-bez-konta-w
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.