„Raty notarialne” – co to właściwie jest i dlaczego w prawie coś takiego nie istnieje

Co ludzie rozumieją przez „raty notarialne”

W praktyce „raty notarialne” oznaczają jedną z dwóch sytuacji:

1. Kupujący płaci cenę za nieruchomość w częściach (ratach), określonych w akcie notarialnym.
2. Sprzedający zgadza się, by część ceny została zapłacona po podpisaniu aktu, np. po kilku miesiącach.

Taka konstrukcja jest często przedstawiana jako „bezpieczna”, bo „notariusz to zatwierdził”.

Tymczasem prawnie to zwykła umowa sprzedaży z odroczonym terminem zapłaty — nic więcej.

Co mówi prawo – brak pojęcia „rat notarialnych”

Nie istnieje żaden przepis, który wprowadzałby termin rata notarialna.

Kodeks cywilny (art. 157 §1 KC) jednoznacznie stanowi:

„Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.”

Oznacza to, że akt notarialny sprzedaży nieruchomości musi być bezwarunkowy — czyli własność przechodzi na kupującego natychmiast, niezależnie od tego, czy zapłata nastąpiła.

Zatem:

• nie ma możliwości „spłacania nieruchomości u notariusza”,
• notariusz nie rozkłada ceny na raty,
• i nie odpowiada za późniejszą zapłatę rat przez kupującego.

Skąd się wzięło to określenie

Termin „raty notarialne” powstał jako marketingowy skrót stosowany przez:

• deweloperów, którzy oferują płatność w transzach,
• pośredników, którzy chcą uprościć komunikat dla klientów,
• portale finansowe opisujące tzw. sprzedaż z odroczoną płatnością.

W rzeczywistości chodzi o zwykły harmonogram płatności opisany w akcie notarialnym – np.:

„Kupujący zapłaci 200 000 zł do dnia 15 listopada 2025 r. oraz 300 000 zł do dnia 31 marca 2026 r.”

To nie są „raty notarialne”, lecz odroczona płatność, którą strony same ustalają.

Notariusz nie rozkłada płatności, nie monitoruje terminów i nie ma wpływu na wykonanie umowy.

Ryzyka tzw. „rat notarialnych”

Kupujący i sprzedający często myślą, że skoro „akt notarialny to zatwierdził”, jest chronieni.

W rzeczywistości to pozory bezpieczeństwa.

Oto najczęstsze błędy i ryzyka:

1. Brak zabezpieczenia dla sprzedającego – nieruchomość jest już własnością kupującego, mimo że nie zapłacił całej kwoty.
2. Brak prawa odstąpienia – nie można cofnąć przeniesienia własności, jeśli kupujący przestanie płacić.
3. Brak odsetek lub kar umownych – jeśli nie zostaną zapisane w akcie, nie ma ich z mocy prawa.
4. Fałszywe poczucie bezpieczeństwa kupującego – notariusz nie „nadzoruje” płatności.
5. Trudności w egzekucji należności – konieczny proces sądowy lub egzekucja komornicza.

Jak to można zrobić legalnie i bezpiecznie

1. Istnieją prawdziwe, legalne rozwiązania, które pozwalają rozłożyć zapłatę i chronią strony:
2. Depozyt notarialny - Kupujący wpłaca pieniądze do notariusza, który wypłaca je sprzedającemu po spełnieniu warunków.
3. Hipoteka umowna - Sprzedający może zabezpieczyć swoją wierzytelność hipoteką na nieruchomości do czasu pełnej zapłaty ceny.
4. Zastrzeżenie własności do chwili zapłaty (tylko dla rzeczy ruchomych) - Nie dotyczy nieruchomości – ale często błędnie jest do nich stosowane w internecie.
5. Umowa przedwstępna z harmonogramem płatności - Bezpieczna forma dla stron, gdy zapłata następuje w etapach przed finalnym przeniesieniem własności.

W BezpiecznaTransakcja24.pl analizujemy dokumenty, i nadzorujemy całą transakcję, także zdalnie.

Skontaktuj się z ekspertem

https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt

Jak to wygląda w praktyce – przykład

Nieprawidłowo:

„Sprzedaż mieszkania w ratach notarialnych – notariusz rozkłada cenę na 12 rat.”

Nie istnieje w prawie.

Własność przenosi się od razu, niezależnie od zapłaty.

Prawidłowo:

„Strony ustaliły, że cena zostanie zapłacona w trzech częściach: 100 000 zł do 15.10.2025, 100 000 zł do 15.01.2026, 200 000 zł do 30.04.2026. W przypadku opóźnienia kupujący zapłaci odsetki ustawowe za opóźnienie.”

Legalne, przejrzyste, egzekwowalne.

Co na to notariusz

Notariusz ma obowiązek:

• poinformować strony o skutkach takiego zapisu,
• dopilnować, by nie doszło do przeniesienia własności pod warunkiem (czyli zgodnie z art. 157 KC),
• ale nie ma obowiązku ani prawa pilnować spłaty rat.

W praktyce – jeśli kupujący nie zapłaci, sprzedający musi wytoczyć powództwo o zapłatę, a nie o zwrot nieruchomości.

Podsumowanie

• „Raty notarialne” nie istnieją w prawie – to potoczny termin marketingowy.
• Notariusz nie rozkłada ceny na raty, nie pilnuje ich spłaty, ani nie odpowiada za brak zapłaty.
• Własność nieruchomości przechodzi na kupującego natychmiast po podpisaniu aktu, niezależnie od tego, czy zapłacił.
• Bezpieczniejsze rozwiązania: depozyt notarialny, hipoteka, umowa przedwstępna z harmonogramem płatności.

Zanim podpiszesz akt z tzw. „ratami notarialnymi”, upewnij się, że Twoja transakcja jest zgodna z prawem.

Skorzystaj z analizy umowy przez ekspertów BezpiecznaTransakcja24.pl – uniknij błędu, który może kosztować Cię mieszkanie.

#raty notarialne co to

#raty notarialne prawo

#czy raty notarialne są legalne

#notariusz a płatność w ratach

#raty notarialne nieruchomość