Jak sprzedać mieszkanie będąc za granicą – legalnie, bezpiecznie i bez ryzyka (2025)
7 gru
1. Czy można sprzedać mieszkanie z zagranicy?
Tak — w pełni legalnie
Prawo dopuszcza sprzedaż nieruchomości przez pełnomocnika na podstawie właściwego pełnomocnictwa.
Nie musisz:
- przyjeżdżać do Polski
- podpisywać aktu osobiście
- uczestniczyć w czynności
W Twoim imieniu działa pełnomocnik, a sprzedaż odbywa się normalnie u notariusza w Polsce.
2. Jaka forma pełnomocnictwa jest wymagana? – zasada ogólna
Sprzedaż nieruchomości musi odbyć się w formie aktu notarialnego.
Dlatego pełnomocnictwo udzielone do sprzedaży również musi być w:
formie aktu notarialnego lub formie równoważnej aktowi — zgodnie z prawem kraju, w którym zostało sporządzone
Dopuszczalność formy dokumentu bada polski notariusz, który przeprowadza sprzedaż.
3. Forma pełnomocnictwa w zależności od kraju
To analiza, której nikt w Polsce nie opisuje, a która decyduje o legalności transakcji.
a) Najbezpieczniejsza forma: pełnomocnictwo u polskiego konsula
Pełnomocnictwo sporządzone przez konsula RP ma:
- formę aktu notarialnego
- moc identyczną jak dokument sporządzony w Polsce
- brak konieczności apostille
- brak konieczności legalizacji
To najlepsze i najpewniejsze rozwiązanie – w każdym kraju.
b) Kraje z notariatem kontynentalnym (Niemcy, Austria, Szwajcaria)
W tych państwach notariusz sporządza dokumenty w formie aktu – tak jak w Polsce.
Dokumenty są:
- ważne
- równoważne
- łatwo akceptowane
Wymagane:
- apostille
- tłumaczenie przysięgłe (jeśli w innym języku niż PL)
c) Hiszpania, Francja, Włochy, Portugalia
Notariusze w tych krajach sporządzają pełne akty notarialne.
Zalety:
- forma bezpieczna
- pełna równoważność
- predysponowana do sprzedaży nieruchomości w Polsce
Ryzyka: błędy w numerach działek i KW, brak tłumaczenia przysięgłego
d) Holandia i Belgia – pełna zgodność z polską formą
Dokumenty mają formę aktu notarialnego i są w pełni akceptowane.
Wymagane:
- apostille
- tłumaczenie przysięgłe
e) UK, USA, Kanada, Australia, Irlandia – największe ryzyko nieważności
W tych krajach funkcjonuje instytucja notary public, który:
- nie sporządza aktów,
- tylko poświadcza podpis,
- NIE jest odpowiednikiem polskiego notariusza.
Pełnomocnictwo z USA/UK:
- często ma zbyt słabą formę,
- w 70% przypadków jest nieważne,
- wymaga apostille,
- wymaga tłumaczenia przysięgłego,
- NOTARIUSZ POLSKI bada, czy to dokument o mocy aktu
REKOMENDACJA:
dokument podpisać w konsulacie RP – jedyna pewna ścieżka.
f) Ukraina
Część aktów notarialnych jest zgodna z formą polską.
Warunki:
- legalizacja w polskim konsulacie
- tłumaczenie przysięgłe
- sprawdzenie, czy dokument jest aktem, a nie poświadczeniem podpisu
g) ZEA, Katar, Arabia Saudyjska
Pełnomocnictwa są sporządzane jako akta urzędowe (administracyjne).
Są ważne, jeśli:
- zostaną zalegalizowane
- przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego
- zawierają opis nieruchomości zgodny z polskimi wymogami
Często wymagane są dwa etapy legalizacji.
4. Co musi zawierać pełnomocnictwo, aby było ważne?
To najważniejsze elementy (każdy brak może unieważnić dokument):
identyfikacja nieruchomości
Adres, numer księgi wieczystej, działka, udział.
identyfikacja mocodawcy
imiona, nazwisko, imiona rodziców, PESEL, adres zamieszkania, numer dokumentu tożsamości, data ważności dokumentu tożsamości, stan cywilny (to są najważniejsze dane)
identyfikacja pełnomocnika
imiona, nazwisko, imiona rodziców, PESEL
zakres umocowania
- prawo sprzedaży,
- prawo ustalenia ceny,
- prawo podpisania aktu sprzedaży,
- prawo do odbioru ceny (jeśli chcemy!),
- prawo do składania oświadczeń,
- prawo złożenia wniosku do KW.
forma zbliżona do aktu
Pełnomocnictwo ogólne NIE nadaje się do sprzedaży nieruchomości.
5. Apostille i legalizacja dokumentów zagranicznych
Apostille - dla krajów konwencji haskiej.
Legalizacja - dla krajów spoza konwencji.
Tłumaczenie przysięgłe obowiązkowe, jeśli dokument nie jest po polsku.
6. Czy pełnomocnik może odebrać pieniądze?
Tak — ale musi mieć to wyraźnie wpisane.
Jeśli nie:
➡ pieniądze muszą zostać przelane bezpośrednio na konto sprzedającego (trzeba wskazać rachunek bankowy mocodawcy)
➡ nawet jeśli konto jest zagraniczne
➡ notariusz nie może tego zmienić
7. Najczęstsze oszustwa przy sprzedaży z zagranicy
Fałszywe pełnomocnictwo z USA/UK
„Notary public” nie wystawia aktów (dokument może być nieważny)
Apostille z błędną datą
Sąd odrzuca wpis.
Pełnomocnik odbiera pieniądze bez uprawnienia
Sprzedający traci środki.
Brak tłumaczenia przez tłumacza przysięgłego
Notariusz odmawia aktu.
Poświadczenie podpisu zamiast aktu
Szczególnie w USA, UK, Kanadzie — dokument zbyt słaby.
8. Jak przebiega proces sprzedaży z zagranicy – od A do Z
KROK 1: Przygotowanie pełnomocnictwa
Najlepiej przez polskiego notariusza - trzeba poprosić o projekt
KROK 2: Podpis w konsulacie / notariuszu zagranicznym
- apostille / legalizacja
- tłumaczenie
KROK 3: Przekazanie pełnomocnictwa pełnomocnikowi
Można wysłać kurierem.
KROK 4: Akt sprzedaży w Polsce
Pełnomocnik reprezentuje sprzedającego.
KROK 5: Wniosek o wpis do KW + rozliczenie ceny
Pieniądze przekazywane są zawsze zgodnie z tym, co wskazano w akcie.
Polecane artykuły
Kto wybiera notariusza? Jak nie dać się wmanewrować w cudzy wybór (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/kto-wybiera-notariusza-jak-nie-dac-sie
„Zamerykanizowane” imię i nazwisko a sprzedaż mieszkania: co zrobić, gdy dane w KW się nie zgadzają?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-brak-podpisu-wspolwlasciciela-na-umowie
Czy notariusz sprawdza, czy pełnomocnictwo jest prawdziwe? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-sprawdza-czy-pelnomocnictwo
Czy zakup mieszkania z pełnomocnikiem jest bezpieczny? [Poradnik 2025]
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-zakup-mieszkania-z-pelnomocnikiem-jest
Zdalny akt notarialny nie istnieje – zobacz, co naprawdę można zrobić online (2025)
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/zdalny-akt-notarialny-nie-istnieje-zobacz-co
Sprzedajesz mieszkanie osobie bez konta w polskim banku? Sprawdź, jak się zabezpieczyć
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/sprzedajesz-mieszkanie-osobie-bez-konta-w
Czy notariusz zabezpiecza transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości?
https://bezpiecznatransakcja24.pl/blog/czy-notariusz-zabezpiecza-transakcje-2
Sprzedajesz mieszkanie w Polsce, a mieszkasz za granicą?
Zajmiemy się wszystkim — legalnie, bezpiecznie i bez Twojej obecności w kraju.
Przygotujemy pełnomocnictwo w formie akceptowanej przez polskiego notariusza, niezależnie od tego, gdzie jesteś.
Ty podpisujesz dokument. My prowadzimy całą transakcję do wniosku w księdze wieczystej — dyskretnie i w standardzie premium.
Sprzedaj bez podróży i bez formalnych ryzyk.
Napisz, jeśli potrzebujesz wsparcia.
https://bezpiecznatransakcja24.pl/kontakt
sprzedaż mieszkania za granicą
pełnomocnictwo zagraniczne sprzedaż
apostille pełnomocnictwo
pełnomocnictwo konsularne
jak sprzedać mieszkanie z zagranicy
pełnomocnictwo notary public Polska
sprzedaż nieruchomości przez pełnomocnika
#nieruchomości
#prawo
#sprzedażmieszkania
#pełnomocnictwo
#apostille
#konsulat
#bezpiecznatransakcja24
#nieruchomosci #premium #highnetworth #sprzedazmieszkania #pełnomocnictwo #apostille #konsulat #bezpiecznatransakcja24
Sprawdź naszą ofertę już teraz
Sprawdź nasze usługi i oferty, które pomogą Ci w każdej sprawie związanej z nieruchomościami. Zaufaj nam już dziś!
Przeglądaj inne artykuły
17 sty
Ukryte zaległości za centralne ogrzewanie. Kiedy nowy właściciel musi zapłacić cudze długi?
Zakup mieszkania w Polsce wciąż bywa postrzegany jako transakcja „bezpieczna”, jeśli księga wieczysta jest czysta, a sprzedający przedstawi zaświadczenie o braku zaległości czynszowych. To jednak jedna z najbardziej niebezpiecznych iluzji w obrocie nieruchomościami. W praktyce prawa nieruchomości jedną z najczęstszych przyczyn sporów po podpisaniu aktu notarialnego są ukryte zaległości i dopłaty za centralne ogrzewanie, które ujawniają się dopiero po kilku miesiącach — już wtedy, gdy właścicielem lokalu jest nabywca. Problem ten dotyczy zarówno lokali z podzielnikami kosztów ogrzewania, jak i tych, w których koszty CO rozliczane są ryczałtowo w ramach czynszu. Różnica między tymi dwoma modelami rozliczeń ma jednak fundamentalne znaczenie prawne — i finansowe — dla kupującego. Z punktu widzenia prawa cywilnego należy jasno powiedzieć: zaległości za centralne ogrzewanie nie są ujawniane w księdze wieczystej, nie są też automatycznie wykazywane w standardowym zaświadczeniu o braku zaległości czynszowych. Oznacza to, że mogą „przejść” na nowego właściciela, mimo że nie były widoczne na etapie transakcji.
14 sty
Koniec ustnych dzierżaw gruntów. Jak państwo likwiduje fikcję prawną w obrocie ziemią
Ustna dzierżawa gruntów nie była nigdy rozwiązaniem neutralnym. Była konstrukcją tolerowaną, ale systemowo patologiczną – wykorzystywaną do obchodzenia prawa pierwokupu, manipulowania statusem nieruchomości oraz przerzucania ryzyk na nabywców i Skarb Państwa. Projektowane zmiany, które wprowadzają obowiązek formy pisemnej (co najmniej), wskazania czasu trwania umowy, a w praktyce coraz częściej formy elektronicznej albo aktu notarialnego, nie są „utrudnieniem obrotu”. Są przywróceniem elementarnej uczciwości konstrukcji prawnej dzierżawy.
13 sty
Szantaż cenowy kupującego przy minimalnym zadatku i wpisanym roszczeniu z umowy przedwstępnej
Dlaczego formalnie poprawna umowa może być narzędziem nacisku, a nie zabezpieczeniem transakcji? Na rynku nieruchomości coraz częściej pojawia się zjawisko, które nie jest przypadkowe, lecz zaplanowane. Kupujący świadomie zawiera umowę przedwstępną: wpłacając minimalny zadatek, bez zamiaru korzystania z kredytu, ujawniając roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej, a następnie wykorzystując czas i wpis w KW do wymuszenia obniżki ceny. Formalnie: wszystko zgodne z prawem. Ekonomicznie i prawnie: szantaż kontraktowy. To jedna z najbardziej niedoszacowanych nisz ryzyka transakcyjnego, o której nie informują ani pośrednicy, ani notariusze — bo nie wynika z aktu, lecz z konstrukcji umowy.
16 sty
W księdze wieczystej widnieje adres, którego nie ma od kilkunastu lat. Czy to problem prawny?
Jednym z najczęściej bagatelizowanych problemów przy zakupie nieruchomości jest nieaktualny adres ujawniony w księdze wieczystej. Kupujący słyszą: „Ulica kiedyś się tak nazywała”, „Numer się zmienił po podziale działek”, „Gmina to poprawiła, tylko w KW jeszcze nie”. I właśnie w tym miejscu zaczynają się realne ryzyka prawne, które mogą: zablokować kredyt, wstrzymać akt notarialny, uniemożliwić wpis nowego właściciela, a w skrajnych przypadkach doprowadzić do podważenia tożsamości nieruchomości.